Nội dung câu hỏi:
Tôi muốn hỏi về vấn đề mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà chủ cũ chết như sau: Tôi mua đất của anh Minh từ tháng 5/2016 nhưng hai bên chỉ có giấy tờ viết tay bình thường, chưa tiến hành công chứng. Tính đến tháng 8/2016 tôi đã trả đủ tiền mua đất cho anh Minh có giấy tờ viết tay ghi nhận việc trả tiền này. Tuy nhiên, không may đầu năm 2017 anh Minh bị tai nạn giao thông và chết. Tôi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có thể sang tên sổ đỏ nhưng văn phòng công chứng không thực hiện vì anh Minh đã chết rồi. Bây giờ tôi phải làm sao để có thể sang tên sổ đỏ được ạ?
- Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Sang tên sổ đỏ khi chỉ có giấy tờ viết tay
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách thửa cùng lúc được không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Việc mua bán đất có phải làm hợp đồng công chứng không?
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng thì việc mua bán đất mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý ràng buộc giữa hai bên.
Như vậy, trong trường hợp này: bạn và anh Minh có giao kết mua bán đất năm 2016 bằng giấy tờ viết tay. Mặc dù đã trả đủ tiền nhưng hợp đồng mua bán chưa được công chứng nên việc mua bán như vậy là chưa hợp pháp và vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Hơn nữa, hiện tại anh Minh đã bị tai nạn giao thông chết nên không thể tiến hành giao kết lại hợp đồng cho đúng quy định của pháp luật.
Có thể công nhận giao dịch vi phạm về hình thức là hợp pháp không?
Căn cứ Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo quy định này, mặc dù bạn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay (không tiến hành công chứng/chứng thực) nhưng bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền cho anh Minh thì bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó. Tuy nhiên, việc công nhận giao dịch hợp pháp chỉ có thể làm được khi anh Minh vẫn còn sống. Do đó, khi anh Minh chết vào năm 2017 thì tất cả các quyền và nghĩa vụ dân sự liên quan sẽ chấm dứt.
Như vậy, không thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch là hợp pháp theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 khi anh Minh đã chết.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Hướng dẫn cách thức để sang tên sổ đỏ khi chủ đất đã chết
Về bản chất: mảnh đất mà anh Minh bán cho bạn (chưa sang tên cho bạn) thì vẫn thuộc quyền của anh Minh và sau khi anh Minh chết thì mảnh đất đó sẽ được xác định là di sản thừa kế. Vậy, tất cả những người nằm trong hàng thừa kế tại Điều 651 Bộ luật dân sự sẽ có quyền được hưởng mảnh đất này. Do đó, để sang tên được cho bạn thì cần phải có sự hỗ trợ từ những người trong hàng thừa kế của anh Minh theo các bước như sau:
Đầu tiên, cần khai nhận di sản thừa kế khi anh Minh chết.
Theo quy định tại Điều 58 Luật Công chứng 2014: Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.
Lưu ý: Khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì các đồng thừa kế có thể đồng ý ký tên để lại mảnh đất đó cho bạn mà không phải lòng vòng qua nhiều bước.
Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản
- Giấy chứng tử của cha mẹ là chủ của di sản thừa kế
- CMND, hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục
- Giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ xác nhận, chứng minh quan hệ của người thừa kế với người đã chết
- Giấy chứng tử, xác nhận phần mộ, giấy tờ xác nhận, chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục
Bước 2: Lập và niêm yết thông báo thừa kế
Theo quy định khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, người khai nhận di sản đến Văn phòng công chứng mang theo các giấy tờ để thực hiện các thủ tục. Tại đây, Công chứng viên sẽ tiến hành thủ tục niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của cha mẹ để lại di sản theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật công chứng.
Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết theo quy định tại Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP .
Việc niêm yết này là để đảm bảo không có ai tranh chấp đối với tài sản được khai nhận thừa kế này.
Bước 3: Lập văn bản khai nhận di sản thừa kế
Đủ 15 ngày niêm yết, nếu không có ai thắc mắc hay tranh chấp gì thì bạn hoặc VPCC sẽ đến UBND phường, xã để lấy Thông báo thừa kế đã đóng dấu xác nhận của UBND. Sau đó, Văn phòng công chứng sẽ tiến hành lập văn bản khai nhận di sản thừa kế đối với mảnh đất của cha mẹ để lại.
Thứ hai, cần làm thủ tục chuyển quyền sở hữu từ người được hưởng di sản thừa kế sang cho bạn.
Sau khi hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế, thì cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Văn bản khai nhận di sản thừa kế được lập tại Văn phòng công chứng; theo quy định của pháp luật;
- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu; của hai bên mua và bên bán (mỗi thứ 02 bộ tương đương 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (02 bản sao y có công chứng chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu; (01 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
- Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (02 bản chính – kê khai theo mẫu); hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng Quận/Huyện đối với loại giấy tờ này;
- Sơ đồ vị trí thửa đất (01 bản chính – Kê khai theo mẫu)
Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, bộ phận 1 cửa sẽ chuyển hồ sơ qua chi cục thuế để tiến hành thẩm định và ra thông báo nộp thuế.
Bước 2: Nhận kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Căn cứ vào thời gian ghi trên giấy hẹn trả kết quả; sau khi thực hiện việc đóng các khoản thuế theo quy định; và tới văn phòng đăng ký đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Trên đây là giải đáp về vấn đề:Mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà chủ cũ chết. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà chủ cũ chết, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
