Người thuê đất có được lấy tiền cọc để trừ tiền thuê không
Cho mình hỏi? Mình có người thân cho hàng xóm thuê ruộng thời hạn 10năm. Mỗi năm 2 triệu, đặt cọc 3 tháng là 6 triệu. Tiền thuê trả theo năm một. Mình hỏi như sau: người thuê trả tiền thuê được 3 năm liên tục (6 triệu) năm thứ 4, 5 không trả tiền mà trừ tiền đặt cọc đi (trừ 4 triệu) còn 2 triệu đặt cọc. Như vậy bên thuê có vi phạm không? Trường hợp khi cho thuê thì đất được dùng với mục đích trồng lúa nhưng bên thuê lại tiến hành đào ao xung quanh để nuôi cá thì có vi phạm không?
Dịch vụ tư vấn trực tuyến về đất đai 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, về vấn đề người thuê đất có được lấy tiền cọc để trừ tiền thuê không
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng giữa bên đặt cọc với bên nhận cọc. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc và ngược lại.
Đối với trường hợp của bạn: Trong hợp đồng thuê ruộng của bạn nếu không có điều khoản về việc sử dụng tiền đặt cọc để thanh toán tiền thuê đất thì bên thuê không được yêu cầu bạn lấy tiền đặt cọc để trừ tiền thuê bởi tiền đặt cọc là tiền để đảm bảo cho bên thuê ký hợp đồng thuê với bạn và thực hiện đúng nghĩa vụ của bên thuê đối với bạn. Do đó, nếu bên thuê không trả tiền thuê đất cho bạn thì đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng giữa bạn và bên thuê.
Thứ hai, quy định về việc vi phạm nghĩa vụ của người thuê đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 480 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, theo quy định này thì khi thuê đất thì bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Do đó, trường hợp đất của bạn có mục đích là đất trồng lúa mà bên thuê tự ý chuyển sang nuôi cá một phần diện tích thì được coi là thuộc trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích cho thuê nên bên thuê đất của bạn đã vi phạm nghĩa vụ và bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
