Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có phải lập thành văn bản không?
Cho tôi hỏi về vấn đề: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì có bắt buộc phải lập thành văn bản không? Anh chị cho em hỏi, tôi có ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với một người anh họ. Do có họ hàng nên chỉ nói miệng với nhau mà không có ký văn bản gì hết. Khi mua thì giá hai bên thỏa thuận là 500 triệu, theo đó thì tôi chuyển trước cho họ 300 triệu tiền đặt cọc sau này khi sang tên thì trả nốt 200 triệu. Tuy nhiên, nay giá đất sốt đến tận 800 triệu nên chủ đất không thực hiện việc chuyển nhượng nữa họ đòi lại đất (thực tế sổ đỏ vẫn đứng tên họ). Vậy chủ đất có bị phạt cọc không?
- Người đặt cọc và nhận chuyển nhượng đất khác nhau
- Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Dịch vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có phải lập thành văn bản không, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 (đã hết hiệu lực ngày 01/01/2017) về đặt cọc:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 trước đây thì hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được lập thành văn bản, tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản. Khi đó, ta có thể hiểu: việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, ngoài ra không đòi hỏi đáp ứng về điều kiện hình thức xác lập. Do đó, việc ký kết hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản hay không là do hai bên thỏa thuận.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa bạn và chủ đất được giao kết bằng miệng nên vẫn có giá trị pháp lý. Nay, chủ đất từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất là vi phạm quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 528 Bộ luật dân sự năm 2015 nên chủ đất phải trả cho bạn tài sản đặt cọc là 300 triệu và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bạn và chủ đất có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, do hợp đồng đặt cọc giữa bạn và chủ đất không được lập thành văn bản nên nếu có khởi kiện ra Tòa án thì bạn là bên có nghĩa vụ chứng minh việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết sau: Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Trên đây là quy định của pháp luật về: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có phải lập thành văn bản không. Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về đặt cọc mua đất cho người khác; bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng tư vấn.
