Quy định về bảo vệ người thứ 3 ngay tình khi mua đất

Mục lục

Quy định về bảo vệ người thứ 3 ngay tình khi mua đất

Tôi có một vấn đề cần được tư vấn như sau: Vợ chồng ông A và bà B có 1 mảnh đất ở quận Bắc Từ Liêm đứng tên bà B được UBND huyện Từ Liêm cấp năm 2013. Sau đó, bà B đã làm các thủ tục tại Văn Phòng công chứng để tự bán mảnh đất này khi không có chữ ký (hoặc giả mạo) của ông A. Sau đó bà B đã bán mảnh đất này cho bà Hoa. Trong quá trình sử dụng, bà Hoa đã thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và do không có khả năng trả nợ nên ngân hàng nông nghiệp đã phát mại và bán tài sản này cho một người tên là X.

Người X tiếp tục bán mảnh đất này cho bà Thoa. Sau khi bà Thoa mua được đã tách mảnh đất này thành 10 mảnh khác nhau mỗi mảnh có diện tích là 30m2. Cuối cùng vợ chồng tôi đã mua 1 mảnh 30m2 trong phần đất này và đã được UBND quận Bắc Từ Liêm cấp Giấy chứng nhận vào năm 2020. Qua tất cả các lần chuyển nhượng thì các chủ sở hữu đều được cấp Giấy chứng nhận của UBND quận Bắc Từ Liêm.

Nay, ông A khởi kiện ra Tòa án nhân dân để Yêu cầu Phòng công chứng bồi thường vi làm giả giấy tờ, giả chữ ký đồng thời đòi lại mảnh đất nêu trên. Vậy cho tôi hỏi, vợ chồng tôi có phải trả lại đất hay không, tôi có tìm hiểu thì vợ chồng tôi được xem xét là người thứ 3 ngay tình và sẽ được bảo vệ đúng không ạ. Mong được tư vấn ạ.

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về: Quy định về bảo vệ người thứ 3 ngay tình khi mua đất; chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, xét về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Thoa và vợ chồng bạn.

Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần đáp ứng đồng thời 04 điều kiện sau:

ĐK 01: Có Giấy chứng nhận;

ĐK 02: Đất không có tranh chấp;

ĐK 03: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

ĐK 04: Trong thời hạn sử dụng đất;

Như vậy, tại thời điểm vợ chồng bạn mua 30 m2 đất nêu trên thì Bà Thoa là chủ sử dụng, sở hữu hợp pháp đã được cấp Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án dân sự và vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Vợ chồng bạn và bà Thoa đã làm hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp và được UBND quận Bắc Từ Liêm cấp Giấy chứng nhận. Điều đó cho thấy: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Bà Thoa và vợ chồng bạn là hoàn toàn hợp pháp. Hơn nữa, ngay sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng bạn đã đi đăng ký đất đai và đã được UBND quận Bắc Từ Liêm cấp Giấy chứng nhận, điều này là hoàn toàn hợp pháp theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, quy định về việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu;

Căn cứ tại Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định trên thì: từ thửa đất ban đầu do vợ chồng ông A và bà B là chủ sở hữu đã được chuyển nhượng hợp pháp qua các chủ sở hữu và đến vợ chồng chúng bạn là 5 vòng. Qua các lần chuyển nhượng thì các chủ sở hữu đều được UBND quận Bắc Từ Liêm cấp Giấy chứng nhận. Hơn nữa, tất cả các chủ sở hữu sau này từ bà Hoa, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, Người X, bà Thoa và vợ chồng bạn không có nghĩa vụ phải biết về vấn đề phân định quyền định đoạt tài sản là thửa đất nêu trên giữa vợ chồng ông A, bà B mà chúng tôi chỉ dựa trên Giấy tờ hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND quận Bắc Từ Liêm để làm căn cứ xác lâp giao dịch. Do đó, vợ chồng bạn được pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Như vậy, trường hợp giao dịch dân sự giữa bà B và bà Hoa có vô hiệu thì ông A chỉ được quyền buộc người có lỗi là Văn phòng Công chứng bồi thường thiệt hại chứ không thể đòi lại tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự nêu trên.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết sau;

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về: Quy định về bảo vệ người thứ 3 ngay tình khi mua đất; bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: