Đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nhà tôi có 1 mảnh đất ở diện tích 400 m2. Trước kia bố tôi có làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho ông chú của tôi vào năm 2010. Khi làm hợp đồng chuyển nhượng bố tôi và chú tôi có ra UBND xã làm giấy công chứng nhưng đến nay vẫn chưa sang tên. Hiện nay do tôi đã lập gia đình nên bố tôi không muốn bán mảnh đất đó nữa mà cho tôi. Vậy cho tôi hỏi khi chưa sang tên thì chú tôi có quyền sử dụng đất đó không? Bố tôi có thể đơn phương xin hủy hợp đồng không?
- Thời gian hòa giải tranh chấp đất đai tại xã
- Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?
Luật sư tư vấn online về Luật đất đai 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, về việc có được xác định là người có quyền sử dụng đất khi chưa sang tên không
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;“
Theo đó, dù chú bạn chưa phải là người có quyền sử dụng đất do chưa đăng ký biến động do thay đổi người có quyền sử dụng. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bố bạn và ông chú bạn đã được công chứng nên hợp đồng này đã có giá trị pháp lý, tức là có sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng.
Thứ hai, về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do bố bạn và chú bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này đã được công chứng nên nếu bố bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được xác định là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật và phải chịu các nghĩa vụ theo Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Như vậy
Khi bố bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng đất không có căn cứ pháp luật thì hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết như sau:
+) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt từ thời điểm bố bạn thông báo cho chú bạn về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng;
+ Bố bạn và ông chú bạn không tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của hợp đồng nữa;
+ Chú bạn có quyền yêu cầu bố bạn bồi thường thiệt hại nhưng chú bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại phát sinh từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
+) Chịu phạt vi phạm hợp đồng nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm.
Lưu ý:
Theo khoản 3 Điều 418 Bộ luật dân sự 2015, trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bố bạn chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Trong quá trình giải quyết nếu có gì vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ tới Dịch vụ tư vấn online về Luật đất đai 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
–>Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
