Giá trị pháp lý khi để người khác ký tên thay trên giấy tờ mua bán đất
Năm 2015 tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp của người hàng xóm. Do quen biết nhau nên hai bên chỉ làm một giấy tờ viết tay để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi làm giấy tờ này thì do ông hàng xóm là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không biết chữ nên có nhờ con trai ký tên thay. Sau đó thì gia đình tôi vẫn sử dụng mảnh đất đó đến nay nhưng không có tranh chấp gì. Hiện nay mảnh đất đó lại nằm trong diện thu hồi nên gia đình hàng xóm lại quay lại yêu cầu gia đình tôi trả lại đất. Cho tôi hỏi khi tôi mua đất mà con trai ông hàng xóm ký tên thay thì hiện nay có giá trị pháp lý không? Hợp đồng của hai bên là hợp đồng viết tay thì có vi phạm quy định không?
Tổng đài hỗ trợ tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, về việc Giá trị pháp lý khi để người khác ký tên thay trên giấy tờ mua bán đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Theo quy định trên, người sử dụng đất mới là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Do đó, sổ đỏ đứng tên của người hàng xóm nên người hàng xóm là người ký tên trên hợp đồng bán đất cho người khác theo quy định Điều 158, Điều 159 Bộ luật dân sự năm 2015.
Do đó, việc người hàng xóm nhờ con trai ký là trái với quy định của pháp luật vì không có giấy ủy quyền nên hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu vì sai về thẩm quyền. Tuy nhiên, căn cứ Khoản 1 Điều 142 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện
1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.”
Như vậy, trong trường hợp này, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, người hàng xóm của bạn không biết chữ nên đã nhờ con là người ký tên trên hợp đồng bán đất và đồng thời, từ khi bán đất (năm 2015) đến nay, người hàng xóm này không thể hiện sự phản đối để bạn sử dụng đất mà không có bất kỳ tranh chấp gì do đó, người hàng xóm thể hiện sự đồng ý để con thay mặt ký hợp đồng này. Vì vậy, việc mua bán quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm vẫn có giá trị pháp lý.
Thứ hai, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, bạn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà không tiến hành công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng vi phạm về hình thức.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này sai về thẩm quyền chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo quy định trên, dù hợp đồng mua bán đất đai vi phạm về hình thức do không công chứng hoặc chứng thực nhưng bạn đã trả ít nhất hai phần ba số tiền mua đất thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giấy tờ mua bán giữa bạn và người hàng xóm.
Mọi thắc mắc liên quan xin vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn đất đai 1900 6172 để được trực tiếp tư vấn, giải đáp.
–>Cấp giấy chứng nhận sau khi giải quyết tranh chấp đất đai
