Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng mua bán đất có vô hiệu

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng mua bán đất có vô hiệu? Tôi có một mảnh đất bán cho ông B. Ông B đã đặt cọc một tài sản là chiếc xe SH trị giá 92 triệu cho tôi nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất và trừ 92 triệu này vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, tôi và ông B đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất với nhau xong ông B đã chuyển tiền cho tôi và có bớt lại 10% giá trị hợp đồng để sau khi có sổ đỏ thì thanh toán nốt tiền. Tuy nhiên, chiếc xe SH mà ông B đặt cọc cho tôi đã bị anh của B đến lấy lại, vì đây là xe của anh ông B chứ không phải của ông B. Nay hồ sơ đã nộp lên trên phòng tài nguyên và đã lấy được sổ đỏ mang tên của ông B. Tuy nhiên, ông B chỉ đồng ý trả 10% giá trị hợp đồng còn lại mà không chịu trả khoản tiền 92 triệu kia. Vậy tôi phải làm thế nào? Vì trong hợp đồng cọc không có thỏa thuận gì hơn. Xin cảm ơn.

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng mua bán đất có vô hiệu, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên, đặc cọc là một giao dịch đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng; bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc một vật có giá trị khác. Do đó, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản, cụ thể là: khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc một vật có giá trị khác.

Căn cứ Khoản 3 Điều 407 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.”

Bên cạnh đó, điểm c Khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP quy định:

“c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.”

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông B là hợp đồng chính còn hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ nhằm đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Tuy nhiên, do trong hợp đồng đặt cọc không có quy định nào khác thì khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu sẽ không dẫn tới sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và ông B.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông B bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015. Khi đó, hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 – tức ông B phải thanh toán cho bạn 92 triệu đồng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp 02 bên không tự thỏa được bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu ông B thực hiện nghĩa vụ của mình theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết sau: Nơi nộp đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Trên đây là quy định của pháp luật về: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng mua bán đất có vô hiệu. Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về đặt cọc mua đất cho người khác; bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng tư vấn.

Xem thêm: