Thanh toán nợ bằng căn nhà đã thế chấp ngân hàng
Tôi có cho bà A mượn một số tiền, đồng thời bà A cũng nợ 14 người khác. Bà A có 3 căn nhà X,Y,Z là nhà ở thương mại đã thế chấp cho ngân hàng để vay một số tiền. Đến hạn các chủ nợ đến đòi thì bà A không có tiền để trả nên đã kí giấy trả nợ bằng số tiền còn lại của 3 căn nhà sau khi đã thanh toán cho ngân hàng. Các chủ nợ đã thỏa thuận là 5 người một căn nhà, trong đó tôi và 4 người nữa là căn nhà X. Các bên đã kí xác nhận thỏa thuận nhưng khi tôi và 4 người chủ nợ khác muốn thanh toán tiền cho ngân hàng để rút bìa đỏ ra thì các chủ nợ khác không chịu và đòi thỏa thuận lại việc chia nhà. Vậy nếu tôi vẫn muốn rút bìa đỏ căn nhà X đang thế chấp ngân hàng thì cần sự đồng ý của các chủ nợ khác không. Và nếu tôi muốn sang tên quyền sử dụng đất thì cần những giấy tờ gì.
- Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký không?
- Tặng cho đất có cần sự đồng ý của các thành viên khác
Tư vấn pháp luật đất đai
:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về vấn đề của bạn tổng đài xin tư vấn như sau:
Khoản 2 Điều 3 Bộ luật dân sự 2015, quy định:
“Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”
Theo đó 15 chủ nợ trong đó có bạn và bà A được quyền thỏa thuận với nhau về cách thức thanh toán nợ. Như thông tin bạn cung cấp, bà A đã kí giấy trả nợ bằng số tiền còn lại của 3 căn nhà sau khi đã thanh toán cho ngân hàng, đồng thời 15 chủ nợ cũng đã thỏa thuận cứ 5 người 1 căn nhà (bạn và 4 chủ nợ khác được phân cho căn nhà X). Thỏa thuận này là căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nên sau đây sẽ được gọi là giao dịch dân sự.
Giao dịch dân sự giữa 15 chủ nợ và bà A có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại điều 117 BLDS 2015:
+ Các chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Theo đó, tất cả 15 chủ nợ và bà A phải có năng lực pháp luật dân sự và có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch liên quan đến bất động sản.
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện. Nếu một trong số 15 người chủ nợ và bà A bị cưỡng ép tham gia giao dịch trái với ý muốn của mình thì giao dịch trên vô hiệu.
+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội. Theo thông tin bạn cung cấp thì về mặt nội dung, giao dịch trên đã đáp ứng được điều kiện này.
+ Hình thức của giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật.
Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014:
“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hình thức của giao dịch giữa bạn với bà B và 14 chủ nợ khác phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Chỉ cần không đáp ứng một trong số bốn điều kiện kể trên thì giao dịch sẽ vô hiệu. Trên cơ sở những thông tin bạn cung cấp, tổng đài sẽ tư vấn cho bạn tương ứng với hai trường hợp sau:
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Trường hợp 1: Giao dịch dân sự giữa 15 chủ nợ và bà A có hiệu lực pháp luật
Thỏa thuận có hiệu lực pháp luật thì bạn và 4 chủ nợ còn lại hoàn toàn có thể thực hiện theo thỏa thuận là thanh toán phần nợ cho ngân hàng để rút bìa đỏ nhà X về. Tuy nhiên, người thực hiện các thủ tục với bên ngân hàng sẽ phải do bà A hoặc người được bà A thực hiện.
Trường hợp 2: Giao dịch dân sự giữa 15 chủ nợ và bà A không có hiệu lực pháp luật
Căn cứ Điều 131 BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Giao dịch dân sự giữa 15 chủ nợ và bà A bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, thỏa thuận trả nợ không có giá trị nữa. Lúc này, việc bạn và 4 chủ nợ khác rút sổ đỏ nhà X về cần có sự đồng ý bà A. Tuy nhiên, để bạn và 4 chủ nợ có thể định đoạt được ngôi nhà X thì cần các chủ nợ còn lại không tranh chấp bởi theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì một trong các điều kiện để định đoạt đất là không có tranh chấp. Theo đó, bạn phải thỏa thuận ngay với bà A và các chủ nợ về việc thanh toán nợ.
Trên đây là tư vấn của tổng đài về vấn đề của bạn
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết sau:
Thế chấp sổ đỏ khi đang có tranh chấp
Ngân hàng thu hồi đất là tài sản thế chấp
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
