Công chứng vi bằng
Vợ chồng tôi có một mảnh đất chung đứng tên cả vợ và chồng. Tháng trước, tôi có làm thủ tục công chứng vi bằng về việc mua bán đất. Theo đó, bên mua đã đặt cọc cho tôi là 400 triệu trên tổng số 900 triệu. Trong hợp đồng ghi rõ, đến cuối tháng 12/2017 mà chưa sang tên sổ đỏ thì tôi sẽ trả lại tiền cọc là 400 triệu và phạt cọc là 800 triệu. Khi công chứng vi bằng chỉ có mình tôi mà không có sự ủy quyền hay cho phép của vợ. Nay vợ tôi không đồng ý bán thì tôi có phải chịu trách nhiệm gì không? Xin được giải đáp.
- Nhận chuyển nhượng đất khi chỉ có giấy chứng nhận
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
- Thủ tục ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp công chứng vi bằng chuyển nhượng đất, tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng;
Căn cứ Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung đứng tên vợ chồng:
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản“.
Như vậy, việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng là bất động sản thì cần sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng.
Do đó
Bạn đã tự mình xác lập giao dịch với người thứ ba mà không có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ thì giao dịch này là vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh; thay đổi; chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Đồng thời, bạn chỉ phải hoàn trả cho bên mua số tiền đã nhận đó là 400.000 đồng mà không bị phạt cọc 800.000 đồng. Bên cạnh đó, vì cả hai bên cùng có lỗi khi thực hiện giao dịch này nên nếu phát sinh thiệt hại thì việc bồi thường dựa vào lỗi của mỗi bên.
Thứ hai, về công chứng vi bằng;
Căn cứ khoản 8 Điều 2 Nghị định số 135/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 25 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại như sau:
“Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng
1.Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2.Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện; hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.
Do đó
Sự kiện mua bán căn nhà đã được lập vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP
- Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
- Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Theo đó, quy định của pháp luật hiện hành về luật nhà ở, luật đất đai… chưa công nhận thẩm quyền của Thừa phát lại trong công chứng các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc lập vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận lại việc hai bên đã chuyển giao tiền, giao giấy tờ cho nhau mà không phải là chứng cứ chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này hợp pháp. Do đó, việc lập vi bằng chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết tranh chấp mà không phải là chứng cứ không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Kết luận
Như vậy, việc lập vi bằng đối với việc mua bán nhà đất của bạn và bên mua sẽ là căn cứ xác nhận về việc có giao kết đối với việc mua bán căn nhà giữa hai bên. Đây được coi là chứng cứ tại tòa nếu có tranh chấp xảy ra. Nhưng không phải là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. Bên cạnh đó, vợ bạn không đồng ý cho bạn chuyển nhượng đất thì giao dịch được xác lập sẽ vô hiệu. Khi đó, hai bên hoàn trả lại nhau những gì đã nhận. Bạn phải trả lại 400 triệu đồng đã nhận của bên mua. Bên mua phải trả lại nhà cho bạn, nếu đã bàn giao. Và vì giao dịch này không hợp pháp nên tổ chức hành nghề công chứng sẽ không công chứng vi bằng này cho bạn.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết về giải quyết tranh chấp đất đai
Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?
Thủ tục hòa giải tranh chấp về đất đai
Nếu trong quá trình giải quyết có vấn đề gì vướng mắc. Bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900.6172 để được tư vấn, giải đáp.
