Tranh chấp về đất đai khi không công chứng hợp đồng mua bán

Mục lục

Tranh chấp về đất đai khi không công chứng hợp đồng mua bán

Xin chào tư vấn An Nam, tôi muốn tư vấn về tranh chấp về đất đai. Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất đã có sổ đỏ từ năm 1999. Diện tích đất như sau: chiều dài 15m, chiều rộng 7m. Việc mua bán được xác lập bằng một bản viết tay không công chứng hợp đồng và bên bán cũng không đưa sổ đỏ cho nhà tôi. Gia đình tôi đã xây nhà và ở tới nay, không có tranh chấp hay vi phạm pháp luật. Gia đình tôi vẫn đóng thuế hàng năm theo đúng quy định của pháp luật. Nay nhà tôi muốn tách sổ đỏ nhưng người bán đất gây khó dễ và có ý đòi lại mảnh đất. Vậy người ta có đòi lại được không? Mong anh/chị tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về tranh chấp về đất đai; tổng đài xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, đòi lại đất chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay

Theo thông tin bạn cung cấp: Gia đình bạn mua mảnh đất bằng giấy tờ viết tay từ năm 1999 có văn bản viết tay nhưng không công chứng. Tuy nhiên thông tin bạn cung cấp không nêu rõ gia đình bạn đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất hay chưa nên chúng tôi xin tư vấn cho bạn hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Gia đình bạn có giấy biên nhận hoặc bên bán thừa nhận gia đình bạn đã thanh toán tiền mua đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy

Đối với trường hợp giao dịch dân sự phải bằng văn bản nhưng không đúng quy định của pháp luật nhưng một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trong trường hợp này: gia đình bạn mua mảnh đất từ năm 1999 bằng giấy viết tay không có công chứng. Gia đình bạn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất có giấy chứng nhận, các tài liệu chứng minh khác hoặc được bên bán công nhận thì giao dịch mua đất giữa gia đình bạn và bên bán được công nhận có hiệu lực. Do đó bên bán không có quyền đòi lại mảnh đất từ gia đình bạn.

Trường hợp 2: Gia đình bạn không có giấy biên nhận đã thanh toán tiền mua đất và bên bán không thừa nhận việc gia đình bạn đã thanh toán tiền mua đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;”

Như vậy

Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuộc một trong các trường hợp sau:

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

+) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản tuy không công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật nhưng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng;

+) Bên nhận chuyển nhượng có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng.

Trong trường hợp của bạn, gia đình bạn mua đất năm 1999 bằng giấy viết tay không có công chứng và bạn cũng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán. Do đó trong trường hợp này gia đình bạn không đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho mảnh đất đã mua và bên bán có quyền đòi lại quyền sử dụng mảnh đất đã bán.