Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tôi hiện muốn mua đất ở Bình Dương hoặc Hóc Môn để ở. Nhưng hiện chưa biết gì trong việc mua bán nhà đất. Tôi có đọc qua những trường hợp như mua đất rồi nhưng xây dựng và làm giấy tờ sang tên đổi chủ không được, lại có trường hợp giấy tờ giả. Vậy làm sao để biết được tính pháp lí của mảnh đất mình mua như thế nào? Các bước tiến hành ký kết hợp đồng mua bán như thế nào? Làm thủ tục mua bán tại phòng công chứng thì có đủ đảm bảo an toàn chưa? Thủ tục như thế nào? Ký kết hợp đồng đặt cọc giữa bên mua và bên bán và người làm chứng, người làm chứng trong trường hợp này là người nhà của hai bên có được không? Nếu không công chứng thì sau này bên bán có lật lọng thì có giải quyết được không? Nếu công chứng thì nơi nào có thể công chứng hợp đồng đặt cọc?
- Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Sang tên sổ đỏ khi chỉ có giấy tờ viết tay
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách thửa cùng lúc được không?
Tư vấn pháp luật đất đai
:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, tìm hiểu thông tin nhà, đất
– Về giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy tờ thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường. Bên cạnh đó, cần kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp giấy phép xây dựng.
– Về sự ổn định của nhà đất: Tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể liên hệ với UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc nói chuyện với những người sống liền kề…
– Nhà, đất là tài sản chung: Nhiều trường hợp nhà, đất chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù… sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.
– Có bên thứ ba liên quan: Tìm hiểu ở Phòng/Văn phòng công chứng xem nhà, đất có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, thế chấp… hay không. Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng. Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.
– Thông tin người bán: Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân.
– Nghĩa vụ tài chính thời điểm mua bán: Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất,… hay không bởi chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Thứ hai, kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi đã xác định rõ các vấn đề liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất và các thông tin liên quan đến người có quyền sử dụng đất, bạn có thể tiến hành kí kết các loại hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đầu tiên với hợp đồng đặt cọc:
Người bán nhà có thể vì những lý do khác nhau, sau khi treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý với người mua thì ai đến xem mua họ đều nhận cọc.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Vì vậy, trong trường hợp này, biện pháp duy nhất để đảm bảo quyền lợi của người mua, bạn nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán, pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nên công chứng hợp đồng đặt cọc để xác nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng này, đồng thời đảm bảo quyền lợi khi có tranh chấp phát sinh có cơ sở yêu cầu Tòa án giải quyết.
Lưu ý:Tuy pháp luật không cấm nhưng nếu có người làm chứng thì người làm chứng không nên có mối quan hệ họ hàng với bất kì bên nào để đảm bảo tính khách quan.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.
Trong hợp đồng này, cần đảm bảo các điều khoản cơ bản như: Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; Vi Phạm Thị Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…
Thứ ba, về thanh toán và sang tên giấy tờ nhà đất khi chuyển nhượng quyền
– Việc thanh toán nên thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.
– Hạn chế thanh toán bằng ngoại tệ vì có thể khiến giao dịch vô hiệu.
– Sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên (theo thỏa thuận) phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.
– Khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì gia đình bạn chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này bạn tham khảo bài viết: Mua bán đất sau bao lâu phải sang tên sổ đỏ
– Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết:
Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất
Nếu trong quá trình giải quyết có vấn đề gì vướng mắc vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900.6172 để được trực tiếp tư vấn, giải đáp.
