Chủ đất không ra sổ đỏ được và không trả lại tiền đặt cọc

Em gái tôi mua 1 mảnh đất của một người cùng xóm, hai bên viết 1 hợp đồng đặt cọc và được chứng chữ ký tại UBND xã, số tiền đặt cọc là 500tr, giá mua đất là hơn 1 tỷ. Trong hợp đồng có nêu rõ là sau 30 ngày sẽ ra sổ đỏ cho em tôi. Nhưng hết thời hạn nêu trên mà chủ đất không sang tên được mà đòi lại tiền thì họ không trả và cứ lòng vòng hoài. Sau đó em tôi mới biết là cái sổ đỏ đó họ đã cắm ngân hàng 4 5 năm nay, và sau khi lấy được tiền cọc 500tr thì đã đút vào ngân hàng trả nợ để lấy sổ. Nhưng khi làm chuyển nhượng thì không chuyển được vì đất này thuộc trường hợp hạn chế do có kế hoạch dự án làm đường. Như được biết thì dự án làm đường này đã thu hồi của chủ đất hơn 100m và đã đèn bù tiền rồi. Vậy, giờ phải làm sao mong được hướng dẫn.

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn về vấn đề Chủ đất không ra sổ đỏ được và không trả lại tiền đặt cọc, tổng đài xin tư vấn như sau:

Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Theo quy định trên, khi hai bên muốn đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng sẽ chọn hình thức đặt cọc. Do đó, đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn nhất định. Hết thời hạn thỏa thuận mà hai bên giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoawcjbij trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Như vậy trong trường hợp này: bạn đã tìm hiểu và đặt cọc 500tr để mua một mảnh đất của chị hàng xóm với tổng giá trị hơn 1 tỷ. Nhưng sau khi đặt cọc mới biết là mảnh đất này đã thế chấp tại ngân hàng từ 4 5 năm nay. Sau khi nhận được số tiền cọc 500tr thì chủ đất đã nộp cho ngân hàng để rút sổ đỏ. Nhưng khi làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai thì được biết thửa đất đang nằm trong diện quy hoạch đã từng thu hồi một lần nên không cho chuyển nhượng. Sau đó, em gái bạn có yêu cầu chủ đất trả lại tiền đặt cọc nhưng không được. Vậy, trong hoàn cảnh này, cần xem xét các yếu tố sau:

Thứ nhất: Tại thời điểm em gái bạn đặt cọc mua nhà đất, em bạn chưa tìm hiểu rõ các thông tin đến thửa đất và quá vội vàng trong việc mua bán. Hơn nữa, chủ đất lại là hàng xóm ngay cạnh nhà nên đây thuộc về phần lỗi của bạn.

Thứ hai: Em bạn chưa có kinh nghiệm trong việc mua bán đất, số tiền đặt cọc cho chủ đất là quá lớn và rủi ro xảy ra cũng khá cao.

Thứ ba: Trước khi hạ tiền mua hoặc đặt cọc, em bạn chưa tìm hiểu về thửa đất xem có bị hạn chế chuyển nhượng hay không?

Tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 thì khi đất đang có kế hoạch thì chỉ bị hạn chế: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Do đó, dù đất đang nằm trong kế hoạch, quy hoạch thì vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng bình thường.

Như vậy, không cần biết vì lý do gì mà chủ đất không thực hiện việc sang tên sổ đỏ được cho bạn thì đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc do đó phải trả lại cọc và bị phạt cọc nếu như trong Hợp đồng đặt cọc có quy định. Nay chủ đất cố tình không trả thì bạn có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của chủ đất để bảo đảm quyền lợi của bạn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết sau:

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về Chủ đất không ra sổ đỏ được và không trả lại tiền đặt cọc; bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng tư vấn.

Xem thêm: