Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu trong trường hợp nào?

Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi nào?

Tôi có đặt cọc mua đất của một người trên Hà Nội. Chủ đất này chưa được cấp sổ đỏ nhưng không cho tôi biết. Do không hiểu biết và thấy mảnh đất này cũng được nên đã quyết định mua. Hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc là 40 triệu và hẹn là 1 tháng sau sẽ chuyển hết tiền và giao đất. Mục đích của hợp đồng là nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất. Nếu không thực hiện thì tôi sẽ mất 40 triệu tiền cọc. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất ở đây không hợp pháp vì chủ chưa có sổ đỏ và khi làm hợp đồng chuyển nhượng thì không làm được. Vậy hợp đồng đặt cọc kia có vô hiệu không? Tôi phải làm sao? Vì 1 tháng sau mà tôi không giao hết tiền thì tôi sẽ mất 40 triệu. Xin cảm ơn.

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về: Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi nào; chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên, đặc cọc là một giao dịch đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng; bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc một vật có giá trị khác. Bên cạnh đó, đặt cọc là giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015.

Căn cứ điểm b Khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP quy định:

“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.”

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Trong trường hợp này, mục đích của hợp đồng đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là nhằm giao kết hợp đồng nhưng bên nhận cọc là bên làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo Khoản 2 Điều 528 Bộ luật dân sự năm 2015 (trước đây là Khoản 2 Điều 363 Bộ luật dân sự năm 2005).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc với mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và chủ đất là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Do đó, chủ đất sẽ bị phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Kết luận: Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không vô hiệu nhưng do mục đích của hợp đồng không đạt được (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu) nên chủ đất phải trả lại cho bạn tiền cọc là 40 triệu và chịu tiền phạt cọc là 40 triệu. Tổng số tiền bạn nhận được là 40 triệu.

Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm tại bài viết:

Trên đây là quy định của pháp luật về: Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi nào. Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về đặt cọc mua đất, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: