Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Tôi có mua một mảnh đất của bà D, theo đó 02 bên thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc 50 triệu bằng văn bản viết tay không có công chứng. Theo đó, trong hợp đồng thỏa thuận người mua sẽ đặt cọc 50 triệu đồng. Nếu bên bán mà không bán sẽ trả lại tiền cọc và mất thêm 50 triệu, còn bên mua mà không mua sẽ mất tiền cọc.
Một tuần sau khi giao tiền cọc thì tôi phát hiện ra bên bán đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng là 150 triệu. Theo đó, hai bên có thỏa thuận tôi sẽ đưa thêm 170 triệu để bên bán chuộc sổ đỏ về. Sau khi lấy được sổ đỏ thì bên bán không bán đất cho chúng tôi nữa. Vậy, trường hợp này họ vi phạm hợp đồng đúng không?
- Hợp đồng mua bán đất không công chứng có vô hiệu?
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Dịch vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Bên cạnh đó, Điều 401 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên, hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Do đó, pháp luật không yêu cầu hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng nên nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì khi bên sau cùng ký vào hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực.
Kết luận
Như vậy, trong trường hợp này, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
– Trường hợp bà D từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bạn tài sản đặt cọc là 50 triệu và một khoản tiền phạt cọc 50 triệu như đã thỏa thuận. Đồng thời, phải trả lại cho bạn 170 triệu bạn đã giao cho bà D để lấy sổ đỏ về.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
– Để bảo vệ quyền lợi cho mình, bạn cần làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bà D cư trú (theo khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết sau:
Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng tư vấn.
