Hợp đồng mua bán đất không công chứng có vô hiệu?

Hợp đồng mua bán đất không công chứng

Cho tôi hỏi hợp đồng mua bán đất không công chứng có vô hiệu? Tôi có định mua 1 lô đất với giá 1 tỷ 3, đã đặt cọc 30 triệu qua chuyển khoản ngân hàng. Nhưng sau đó bên bán yêu cầu tôi ra công chứng hợp đồng mua bán lô đất đó với giá chỉ 100 triệu (thay vì 1 tỷ 3). Tôi không đồng ý và muốn hủy giao dịch và muốn lấy lại tiền cọc nhưng bên bán không chịu. Xin hỏi tôi có cách nào thông qua ngân hàng hay chính quyền để lấy lại tiền cọc không? Hơn nữa, tôi biết theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 thì “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vậy trong trường hợp của tôi thì giấy đặt cọc chỉ là chữ ký của 2 người, không có công chứng thì cho hỏi có thể dựa vào điểm này để đòi lại tiền cọc không?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về hợp đồng mua bán đất không công chứng, tổng đài xin tư vấn như sau:

Vì bạn cung cấp thông tin không rõ ràng nên sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

+ Trường hợp 1: chủ thể ký kết hợp đồng mua bán đất không phải là người hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trường hợp này, hợp đồng mua bán giữa bạn và bên bán sẽ phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

” Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Khi đó, nếu hợp đồng mua bán đất không công chứng hoặc chứng thực thì sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 407 và Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Lúc này, các bên thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

” Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Khi đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất không công chứng vô hiệu, bên bán sẽ phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn.

+ Trường hợp 2: Một trong hai bên của giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Trường hợp này, hợp đồng mua bán đất giữa bạn và bên bán sẽ được công chứng hoặc chứng thực nếu các bên có thỏa thuận theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

” Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Nếu các bên có nhu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì hợp đồng sẽ được công chứng hoặc chứng thực, còn nếu hợp đồng mua bán đất không công chứng hoặc chứng thực vẫn có hiệu lực bình thường dù không được công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, nếu bạn từ chối thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

” Điều 328. Đặt cọc

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy

Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

+ Nếu việc hợp đồng mua bán đất không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thì bạn sẽ được nhận lại số tiền đặt cọc do hợp đồng vô hiệu.

+ Nếu một trong hai bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì khi bạn từ chối thực hiện hợp đồng, bạn sẽ mất số tiền đặt cọc đó.

Trên đây là giải đáp về vấn đề: Hợp đồng mua bán đất không công chứng.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

Sang tên khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về hợp đồng mua bá đất không công chứng, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: