Sang tên khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Cho em hỏi một số vấn đề Sang tên khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

Năm 2012 gia đình em có mua 1 ha đất tại Chưprong Gia Lai với số tiền 650 triệu. Gia đình em đã trả 550 triệu. Nợ 100 triệu. Trong giấy tờ ghi là “khi nào bên em trả tiền thì sẽ làm sổ đỏ” và cũng không có ghi ngày tháng nào cụ thể. 04 năm nay bên kia cũng không chịu làm sổ đỏ cho gia đình em. Vì bên kia nợ nhiều đã thế chấp sổ đỏ từ lâu nên không có khả năng làm sổ đỏ. Bên kia đòi gia đình em trả khoản nợ trong hợp đồng nhưng gia đình em chưa có điều kiện trả. Trong khi gia đình em đo lại số đất mà bên kia bán chỉ được 8.9 sào, mà trên giấy tờ bên kia bán là 1 ha cho gia đình em. Cách đây 1 tuần bên kia cho máy húc, phá gần 300 cây cà phê của gia đình. Lấy lí do là gia đình em chưa trả tiền. Trong khi trong giấy tờ không ghi ngày nào trả tiền. Ngày nào làm sổ đỏ. Vậy ban tư vấn cho em hỏi gia đình em nên giải quyết theo hướng nào để đòi lại công bằng.

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, xét về việc chuyển nhượng đất của gia đình bạn.

Căn cứ pháp luật dân sự (Bộ luật dân sự hiện hành năm 2015) và khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng tại phòng/văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân. Do đó, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ viết tay không được công chứng, chứng thực sẽ không có hiệu lực pháp luật và không có giá trị ràng buộc giữa các bên. Vì vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn mua 1 ha đất với giá là 650 triệu nhưng chỉ có giấy tờ viết tay nên thiếu tính hợp pháp. Do đó, gia đình bạn là bên bất lợi trong hợp đồng này.

Để cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bạn và chủ sử dụng đất phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời công chứng hoặc chứng thực phù hợp theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, quyền sử dụng mảnh đất này đang thế chấp cho người khác nên căn cứ khoản 8 Điều 620 và khoản 5 Điều 621 Bộ luật dân sự 2015 thì người có quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho gia đình bạn nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Nếu việc chuyển nhượng này không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn với người có quyền sử dụng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015. Khi đó, gia đình bạn sẽ không thể yêu cầu làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có thể yêu cầu phía bên kia trả lại tiền và bồi thường thiệt hại (theo khoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015).

Thứ hai, phương thức giải quyết tranh chấp.

Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, gia đình bạn có thể tham khảo 02 phương án sau:

Phương án 01: Hai bên cùng thỏa thuận với nhau, theo đó, chủ đất cần thanh toán nợ để nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận lại được giấy tờ, để sang tên sổ đỏ gia đình bạn cần xác lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Phương án 02: Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vô hiệu

Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”.

Theo đó

Hiện nay, gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi sẽ phải bồi thường thiệt. Người bán sẽ trả lại cho gia đình bạn là 500 triệu và gia đình bạn trả lại đất và nếu gây thiệt hại cho gia đình bạn thì phải bồi thường.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết:

Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: