Chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Tôi mua mảnh đất của hộ gia đình. Trong gia đình có 5 người nhưng có một người đang ở nước ngoài không về Việt Nam được. Cho tôi hỏi làm thế nào để tôi có thể ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với gia đình này?
- Thủ tục sang tên trước bạ khi chuyển nhượng đất đai
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về đăng ký quyền sở hữu tài sản khi xây dựng trên đất thuê, tổng đài xin tư vấn như sau:
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Theo đó, mảnh đất bạn định mua thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, nên các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt với tài sản chung này. Điều này đồng nghĩa với việc người đang ở nước ngoài cũng có quyền quyết định có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn hay không.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
Và theo hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:
“Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp thực hiện giao dịch khi có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Theo thông tin cung cấp: Bạn muốn mua mảnh đất của hộ gia đình có 5 người. Do đó khi mua đất cần có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình có tên tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (thể hiện là trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận). Tuy nhiên, một thành viên đang ở nước ngoài không thể ký vào hợp đồng chuyển nhượng thì người ấy có thể làm hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ gia đình hoặc bất cứ người nào khác để bán mảnh đất đó. Những giấy tờ trên cần được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Về cơ quan có thẩm quyền công chứng ở nước ngoài Khoản 3 Điều 11 Luật công chứng 2014 quy định:“…cơ quan lãnh sự của Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài (sau đây gọi chung là cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài) và tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng cho viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao được giao thực hiện công chứng.”
Ngoài ra, với hợp đồng ủy quyền, theo Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định:
“Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.
Do đó, thành viên gia đình ở nước ngoài đến Đại sứ quán Việt Nam ở nước đó công chứng hợp đồng ủy quyền, sau đó gửi về Việt Nam để người được ủy quyền tiếp tục mang hợp đồng ủy quyền này đến tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam để được công chứng một lần nữa. Sau khi đã hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền theo đúng quy định thì khi đó bạn mới có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Kết luận, để bạn có thể kí hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất trên với gia đình này, bạn cần yêu cầu thành viên ở nước ngoài của hộ gia đình làm hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ, đồng thời xin công chứng hợp đồng này tại có quan ngoại giao hoặc lãnh sự của Việt Nam tại quốc gia người ấy đang sinh sống sau đó chuyển về Việt Nam. Tiếp đó, người được ủy quyền mang hợp đồng ủy quyền này đến tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng) để công chứng một lần nữa. Khi đã hoàn thành, bạn có thể kí hợp đồng chuyển nhượng đất với các thành viên trong hộ gia đình tại Việt Nam.
Trên đây là câu trả lời cho thắc mắc của bạn về đăng ký quyền sở hữu tài sản khi xây dựng trên đất thuê.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết :
Thủ tục chuyển đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
