Giá trị pháp lý của việc ủy quyền sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất
Gia đình tôi đang muốn mua một mảnh đất của người quen nhưng hai bên chỉ làm hợp đồng ủy quyền sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất sau đó ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng ủy quyền này. Vậy cho tôi hỏi khi chúng tôi làm hợp đồng như vậy thì có giá trị pháp lý không? Trường hợp nếu làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên thì gia đình tôi có phải nộp nhiều lệ phí trước bạ không?
Dịch vụ hỗ trợ tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, giá trị pháp lý của việc ủy quyền sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Và theo Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực cả giao dịch dân sự:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, hợp đồng ủy quyền giữa gia đình bạn và bên bán là do hai bên thỏa thuận một cách tự nguyện; hợp đồng ủy quyền giữa hai bên có công chứng của văn phòng công chứng. Do đó hợp đồng ủy quyền giữa gia đình bạn và bên mua có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng. Việc ủy quyền sử dụng và định đoạt đối với đất không làm thay đổi chủ sở hữu của bên bán. Đồng thời, theo điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự 2015 thì khi người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền mặc nhiên sẽ chấm dứt hiệu lực. Do đó để bảo đảm quyền lợi của vợ chồng bạn thì vợ chồng bạn nên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên quyền sử dụng đất.
Thứ hai, số tiền lệ phí trước bạ phải nộp khi nhận chuyển nhượng đất
Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:
“Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).“
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“Điều 3. Giá tính lệ phí trước bạ
1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
|
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) |
= |
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) |
x |
Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành |
Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất trong một số trường hợp cụ thể áp dụng như sau:
c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”
Ngoài ra, căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“Điều 4. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.“
Như vậy, theo quy định trên, mức thu lệ phí trước bạ mà bạn phải nộp = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành x 0,5%.
Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề cho người nhà đất, xin vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn đất đai 1900 6172 để được trực tiếp tư vấn, giải đáp.
-->Ủy quyền lại hợp đồng ủy quyền sử dụng đất
