Xây nhà trên đất mua bán đất bằng giấy tờ viết tay
Thưa luật sư cách đây gần 20 năm chủ nợ đã bán lại nhà đất cho bố mẹ em với điều kiện gia đình em trả giúp họ 1 khoản nợ. Giấy tờ bán nhà chỉ là giấy viết tay có chữ ký của 18 con nợ và chủ nhà nhưng hiện tại sổ đỏ chủ nợ vẫn giữ sổ đỏ. Hiện nay mẹ em muốn xây nhà tầng trên mảnh đất đó thì chủ nợ lại có ý định cản trở. Trong suốt gần 20 năm gia đình em ở nhà cũ thì không có ý kiến gì. Em xin hỏi nhà em có được phép xây nhà khi mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không?
- Cấp sổ đỏ khi có giấy viết tay trước năm 2008
- Sang tên sổ đỏ khi chỉ có giấy tờ viết tay
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Căn cứ Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Bên cạnh đó, theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (ngày có hiệu lực 03/03/2017) hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Theo quy định trên, việc áp dụng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay chỉ áp dụng trong trường hợp giao dịch được thực hiện trước năm 2008 và mảnh đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Còn đối với diện tích đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì để cấp Giấy chứng nhận phải thuộc một trong 02 trường hợp như sau:
Thứ nhất, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất cộng với hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký của cả hai bên;
Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng không có sổ đỏ nhưng có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp này, gia đình bạn và chủ nợ không có hợp đồng chuyển nhượng đất hợp pháp mà chỉ có giấy viết tay có xác nhận của 18 người vay và chủ nợ thì không đủ điều kiện để giao dịch này được công nhận, tuy nhiên, chủ nợ vẫn giữ sổ đỏ mảnh đất và không muốn giao cho gia đình bạn.
Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;”
Như vậy, gia đình bạn đã hoàn thành hoàn toàn nghĩa vụ theo thỏa thuận, nên có thể yêu cầu bên chủ nợ giao sổ đỏ để sang tên mảnh đất. Nếu chủ nợ không hợp tác, bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản, yêu cầu Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch trên và buộc chủ nợ hoàn thành nghĩa vụ của mình.
Sau khi gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này, bạn đối chiếu trường hợp của mình với Điều 89 Luật xây dựng 2014 xem có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng không. Nếu công trình nhà bạn thuộc trường hợp được miễn, gia đình bạn có thể tiến hành xây dựng. Nếu không, bạn xin cấp phép xây dựng theo thủ tục quy định tại Luật xây dựng 2014.
Tóm lại, để xây dựng nhà trên mảnh đất trên, gia đình bạn cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ để được quyền sử dụng mảnh đất hợp pháp. Sau đó, xin cấp phép xây dựng công trình nhà ở nếu thuộc trường hợp yêu cầu cấp phép.
Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm tại các bài viết:
Thủ tục và hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Xin phép xây dựng khi đất nằm trong quy hoạch
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
