Người bán chưa có giấy chứng nhận thì sang tên
Tôi muốn hỏi về trường hợp người bán chưa có giấy chứng nhận mà muốn sang tên cho người khác, cụ thể: Tôi là Hà ở Hải Phòng. Năm 2012 tôi có mua đất của ông Bình để xây nhà ở. Tuy nhiên ông Bình không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chúng tôi mua bán cũng chỉ thực hiện bằng giấy tờ viết tay không có công chứng chứng thực và tôi xây nhà trên đất đó. Tôi được biết đất này là do ông Bình mua của bà Hằng từ năm 2002 nhưng không tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận cho ông Bình và hai bên cũng chỉ mua bán qua giấy tờ viết tay không có công chứng. Tôi nghe nói là giao dịch mua bán đất trước 2008 không có hợp đồng công chứng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Vậy tôi có thể xin cấp Giấy chứng nhận được không hay cần phải cấp cho ông Bình?
- Sang tên sổ đỏ khi chỉ có giấy tờ viết tay
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về người bán chưa có giấy chứng nhận, tổng đài xin tư vấn như sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất“.
Theo quy định trên, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Do vậy, ông Bình là người bán chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Vì vậy, bạn cần yêu cầu ông Bình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bình:
Căn cứ Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Bên cạnh đó, theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (ngày có hiệu lực 03/03/2017) hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.
Do đó, ông Bình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Hằng nhưng chỉ có giấy tờ viết tay và không làm thủ tục chuyển nhượng từ năm 2002 thì theo quy định hiện nay có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bình.
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ông Bình được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
+) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+) Hợp đồng viết tay về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Bình vào năm năm 2012 bằng giấy tờ viết tay là không phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, sau khi ông Bình được cấp Giấy chứng nhận thì bạn và ông Bình cần tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho bạn được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
+) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
+) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho ông Bình;
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu có nguyện vọng thì bạn có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Thời hạn giải quyết: Tối đa 20 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (điểm i khoản 2 và khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Tóm lại:
Khi ông Bình là người bán chưa có giấy chứng nhận thì đầu tiên cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này trước, sau đó tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông Bình có công chứng hoặc chứng thực, cuối cùng là đi đăng ký biến động đất đai.
Trên đây là giải đáp về vấn đề: Người bán chưa có giấy chứng nhận thì sang tên như thế nào.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về vấn đề sang tên khi người bán chưa có giấy chứng nhận, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
