Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền giữa bên bán và bên mua
Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền giữa bên bán và bên mua? Tôi có mua một lô đất tại xã Tam Phước, Tp. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nam với diện tích 5m x 20m bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng tại Văn phòng công chứng Dầu Giây. Tuy nhiên theo tôi biết thì việc chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền này có rủi ro rất cao vì bên ủy quyền có thể chấm dứt hợp đồng cứ lúc nào hoặc người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền mất giá trị. Tôi có yêu cầu phía chủ đất làm hợp đồng chuyển nhượng thông thường nhưng được trả lời là “hợp đồng chuyển nhượng chỉ được công chứng khi lô đất đó đã được tách sổ”.
Vậy trường hợp này tôi cần làm gì để được tách sổ đỏ cho lô đất đó, trường hợp không tách được sổ đỏ thì tôi cần làm gì để bảo đảm lợi ích của mình. Nếu tôi lập hợp đồng chuyển nhượng như hợp đồng phụ kèm theo hợp đồng ủy quyền giữa tôi và chủ đất nhưng không công chứng thì hợp đồng có đảm bảo giá trị pháp lý không?
- Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị lấn chiếm
- Làm gì khi bị hàng xóm lấn chiếm đất
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền giữa bên bán và bên mua; Tổng đài tư vấn xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Thứ nhất về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Và căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sau đó lại lập một hợp đồng mua bán đất nhưng không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không có hiệu lực pháp luật và không có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Do đó giao dịch dân sự ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán quyền sử dụng đất thì giao dịch ủy quyền sử dụng đất giữa bạn và bên bán cũng bị tuyên bố vô hiệu do giả tạo.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Thứ hai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Vậy, bên bán đáp ứng đủ 4 điều kiện nêu trên thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Sau khi tiến hành ký kết hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể làm thủ tục tách thửa và sang tên cho bạn chứ không phải là tách thửa sang tên trước rồi mới được công chứng.
Còn nếu mảnh đất đó chưa được sang tên cho bên bán thì bên bán không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn đồng thời Phòng/Văn phòng công chứng cũng không thể chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng này.
Do đó bạn cần xác định rõ bên bán đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất mà bạn muốn mua hay chưa, sau đó yêu cầu làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Trên đây là giải đáp về vấn đề: Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền giữa bên bán và bên mua.
Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm tại các bài viết:
Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng mua bán công chứng thỏa thuận giá bán thấp hơn thực tế
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
