Mua đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa
Mua đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa? Tôi đang xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Tp. Hồ Chí Minh. Năm 2008 tôi có mua một mảnh đất 40,5 m2 bằng giấy tờ mua bán tay không có công chứng. Đến năm 2009, Nhà nước thu hồi đất để làm đường, mảnh đất tôi mua còn 38,5 m2.
Năm 2017, tôi đi công chứng hợp đồng mua bán lại mảnh đất của tôi thì Phòng công chứng không công chứng được vì lý do đất của gia đình tôi không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở; chủ đất cũng không đồng ý cho tôi đứng đồng sở hữu. Sau đó chủ nhà có lập giấy ủy quyền cho tôi được đại diện cho người đó sử dụng mảnh đất tôi đã mua. Tuy nhiên khi công chứng thì công chứng viên nói làm sau khi chủ nhà mất thì người thừa kế của bà phải làm giấy ủy quyền cho tôi thì tôi mới được quyền sử dụng theo pháp luật.
Vậy cho tôi hỏi, tôi phải làm gì để tách đất của mình ra sổ riêng? Sau này người thừa kế của chủ đất có quyền gì đối với thửa đất của tôi?
- Mua đất nông nghiệp bằng giấy tờ viết tay năm 1999
- Diện tích đất còn lại sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu
- Thu hồi đất thực hiện quy hoạch dự án nông thôn mới
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về vấn đề: Diện tích đất còn lại sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu; chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất về mua đất không đủ diện tích tối thiểu
Theo nguyên tắc tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai năm 2013 thì việc tách thửa phải tuân thủ quy định của UBND tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Căn cứ theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh:
“Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất
1. Tách thửa đất ở:
b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:
|
Khu vực |
Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
| Khu vực 1:
gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. |
tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
| Khu vực 2:
gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. |
tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| Khu vực 3:
gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). |
tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Như vậy
Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè là 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không dưới 5m.
Đối với trường hợp của bạn: bạn mua đất có diện tích 40,5 m2; năm 2009 bị Nhà nước thu hồi đất nên diện tích chuyển nhượng còn lại 38,5 m2. Vậy diện tích đất bạn mua nhỏ hơn diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại huyện Nhà Bè nên bạn không thể tách phần đất đã mua để ra sổ đỏ riêng.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 1900 6172
Thứ hai về ủy quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 187 Bộ luật dân sự năm 2015 thì người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất thì không trở thành chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất đó.
Và căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 140. Thời hạn đại diện
3. Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:
đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;”
Như vậy
Người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt. Do đó khi bên chủ đất chết thì hợp đồng ủy quyền theo đại diện giữa bạn và chủ đất chấm dứt và bạn không có quyền tiếp tục sử dụng phần đất mà bạn đã mua của chủ đất.
Quyền sử dụng đất nói trên sẽ trở thành di sản thừa kế của chủ đất và được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Và những người thừa kế của chủ đất có quyền sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó. Chính vì thế nếu họ không ủy quyền thì bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất đã mua sau khi chủ đất chết.
Trên đây là giải đáp về vấn đề: Mua đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa
Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm tại bài viết:
Ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Thủ tục hòa giải tranh chấp về đất đai
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về mua đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa; bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
