Bồi thường đất khi có phần khe chung đang tranh chấp
Nhà tôi ở thành phố Hà Nội nằm trong khu có thu hồi, đã có quyết định thu hồi và bên giải phóng mặt bằng đã xuống đo đạc đất. Tuy nhiên, đất nhà tôi trên sổ đỏ là 64m2, khi đo thực tế thì họ bồi thường cho tôi là 57m2, phần còn lại thiếu hơn 7m. Khi kiểm tra thì có 2m là khe chung với nhà bà B và 5m là khe chung với nhà ông A. Trong quá trình làm việc thì 5m chung với nhà ông A thì nhà tôi với nhà ông A đã thống nhất 5m đó thuộc về nhà ông A, còn 2m khe chung với nhà bà B thì hai bên vẫn tranh chấp và chưa thống nhất của bên nào cả. Vậy trường hợp này thế nào? Xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với vấn đề Bồi thường đất khi thu hồi, tổng đài xin tư vấn như sau:
Điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Căn cứ tại Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như sau:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy, để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng 02 điều kiện sau:
ĐK 01: Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
ĐK 02: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Nguyên tắc Bồi thường khi thu hồi đất
Căn cứ tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013 thì khi thực hiện bồi thường thu hồi đất phải tuân theo các nguyên tắc sau:
Nguyên tắc 1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
Nguyên tắc 2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Nguyên tắc 3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Đất đang có tranh chấp thì bồi thường thế nào?
Căn cứ khoản 3 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định:
“Điều 30. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất.”
Theo quy định trên, đối với diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp chưa được giải quyết xong thì tiền bồi thường với phần đất bị thu hồi sẽ được chuyển vào Kho bạc Nhà nước; sau khi giải quyết xong tranh chấp thì tiền bồi thường sẽ được trả cho người được xác định có quyền sử dụng đất sau tranh chấp. Do đó, nếu gia đình bạn muốn nhận được tiền bồi thường thì cần phải giải quyết tranh chấp xong theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, trong trường hợp này: Khi đội bồi thường giải phóng mặt bằng đến đo đạc thực tế mảnh đất của gia đình bạn thì có 02 phần đất đang có tranh chấp. Khe đất 2m chung với nhà bà B và khe đất 5m chung với nhà ông A. Tuy nhiên, đối với phần khe chung nhà ông A đã được nhà bạn và nhà ông A cùng lập biên bản thống nhất 5m này thuộc về nhà ông A nên đội bồi thường sẽ chi trả tiền cho nhà ông A. Còn đối với 2m chung khe với nhà bà B hiện hai gia đình vẫn chưa giải quyết được, do đó chưa có căn cứ để chi trả tiền bồi thường cho bên nào. Chính vì thế, phần tiền bồi thường tương ứng với 2m đang tranh chấp sẽ được chuyển vào kho bạc nhà nước, sau khi giải quyết xong tranh chấp sẽ được chi trả cho gia đình là chủ sở hữu, chủ sử dụng.
Gia đình bạn sẽ chỉ được bồi thường tương ứng với phần đất 57m2 còn 2m đang tranh chấp là khe chung với nhà bà B sẽ chưa được chi trả.
Cách giải quyết tranh chấp về đất đai;
Tại Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì Khi các bên có tranh chấp về việc sử dụng, sở hữu đất đai thì hiện nay pháp luật có 03 cách để giải quyết, gia đình bạn có thể lựa chọn cách phù hợp với hoàn cảnh để sớm giải quyết phần tranh chấp là khe chung giữa nhà bạn và nhà bà B. Cụ thể:
Cách thứ nhất: Hòa giải tranh chấp đất đai;
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
– Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
– Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, nếu gia đình bạn và nhà bà B có thể tự thỏa thuận được như nhà ông A thì các bên sẽ lập biên bản thỏa thuận ghi nhận thiện chí của hai nhà làm căn cứ giải quyết. Nếu không thể tự thỏa thuận thì làm đơn yêu cầu hòa giải đến UBND phường theo đó, UBND phường có trách nhiệm giải quyết theo thủ tục.
Lưu ý: Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Cách thứ hai: Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết;
Căn cứ tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
Vậy, mảnh đất của gia đình bạn và phần đất khe chung với bà B đang tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nếu như giai đình bạn không đồng ý với việc hòa giải của UBND phường thì có thể gửi đơn Khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận nơi có đất đang tranh chấp để được giải quyết theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Cách thứ ba: Khởi kiện vụ việc đến Tòa án nhân dân;
Nếu gia đình bạn lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tòa án nhân dân thì cần phải thực hiện bước hòa giải tại UBND phường trước khi gửi đơn khởi kiện. Đây là quy định bắt buộc theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Quy trình khởi kiện như sau:
Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ;
– Đơn khởi kiện;
– Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
– Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Bước 02: Nộp hồ sơ khởi kiện đến TAND quận nơi có đất tranh chấp
Bước 03: Thực hiện Đóng Án phí dân sự;
Bước 04: Nộp biên lai đóng Án phí cho Tòa án. Sau đó, Tòa án sẽ ra Thông báo thụ lý vụ án;
Bước 05: Chuẩn bị xét xử
Bước 06: Ra quyết định, Bản án giải quyết vụ việc.
Như vậy, sau khi có Bản án, Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật thì đây là căn cứ để các bên nhận tiền bồi thường phần đất trước đó có tranh chấp;
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về: Thu hồi và bồi thường về đất; bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
