Xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch vành đai xanh
Thưa luật sư, năm 2003 tôi có mua 1 mảnh đất ven sông Nhuệ thuộc địa phận xã Cổ Nhuế, nguồn gốc đất: chủ đất là nhân viên của công ty giống cây trồng Hà nội và đến ở trên mảnh đất đó từ năm 1968, hiện nay chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất mà chỉ có hóa đơn nộp lệ phí sử dụng đất từ năm 1992. Theo quy hoạch mới của sông Nhuệ tính từ tim sông ra 50m thì có vào phần đất của tôi 20m2. Vậy xin hỏi luật sư là tôi có được công nhận sở hữu chỗ đất tôi đã mua đó không, 20m2 đất nằm trong hành lang bảo vệ sông của tôi sẽ xử lý thế nào? Ngoài ra phần đất còn lại nằm trong vành đai xanh theo quy hoạch của thủ đô thì tôi có được xây dựng nhà ở không? Điều này cũng đang là băn khoăn của tất cả các hộ dân sinh sống hai bên ven sông từ lâu đời nay. Kính mong luật sư giúp đỡ.
- Có được xây nhà trên đất thuộc diện quy hoạch hay không?
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có quy hoạch
- Có được sử dụng đất đang nằm trong diện quy hoạch treo
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về vấn đề của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất về vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó:
“Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất”.
Về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn tham khảo bài viết: Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa là nhà nước công nhận và đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu được quy định trong Luật đất đai 2013. Tuy nhiên chủ sở hữu đất hành lang an toàn cần đảm bảo việc sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến an toàn hành lang theo quy định tại Điều 15 Nghị định 43/2015/NĐ-CP:
“Điều 15. Yêu cầu đối với các hoạt động trong hành lang bảo vệ nguồn nước
1. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sinh sống, hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Không được gây sạt, lở bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa hoặc gây ảnh hưởng nghiêm trọng, uy hiếp đến sự ổn định, an toàn của sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa;
b) Không làm ảnh hưởng đến các chức năng của hành lang bảo vệ nguồn nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Không gây ảnh hưởng xấu đến cảnh quan, môi trường sinh thái trong phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước;
d) Thực hiện các biện pháp bảo vệ tài nguyên nước theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường về ảnh hưởng đến chức năng của hành lang bảo vệ nguồn nước khi thực hiện các hoạt động trong hành lang bảo vệ nguồn nước sau đây:
a) Xây dựng kho bãi, bến, cảng, cầu, đường giao thông, các công trình ngầm và công trình kết cấu hạ tầng khác;
b) San, lấp, kè bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa nước thủy lợi, thủy điện, hồ tự nhiên, hồ nhân tạo, trừ trường hợp xây dựng công trình cấp bách phục vụ phòng, chống, khắc phục thiên tai;
c) Khoan, đào phục vụ hoạt động điều tra, khảo sát địa chất, thăm dò, khai thác khoáng sản, xử lý nền móng công trình, tháo khô mỏ;
d) Khai thác khoáng sản, vật liệu xây dựng.”
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Thứ hai về việc xây nhà trên đất quy hoạch
Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Theo thông tin bạn cung cấp, phần đất còn lại nằm trong diện tích đất quy hoạch vành đai xanh của thủ đô, tuy nhiên tùy vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện chia làm hai trường hợp:
Trường hợp 01: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố
Theo đó, nếu quy hoạch được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi đó, gia đình bạn có thể xin phép xây dựng theo Điều 89, Điều 94 Luật xây dựng 2014.
Trường hợp 02: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện
Trường hợp này, người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Nhưng không được xây dựng mới nhà ở; công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu xây dựng thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Khi đó, bạn sẽ không được phép xây nhà ở trên diện tích đất này.
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án; hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất; hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh; hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh; hủy bỏ việc thu hồi; hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này“.
Theo đó, nếu đã ban hành kế hoạch sử dụng đất nhưng sau 03 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn vẫn có quyền xây dựng nhà ở trên đất của mình.
Lưu ý: Dù thuộc trường hợp nào thì để xây nhà, trước tiên bạn phải làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho diện tích đất này trước.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết sau:
Đất nằm trong kế hoạch có được chuyển mục đích sử dụng
Có được xây nhà trên đất nông nghiệp đã nằm trong quy hoạch?
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
