Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có cần công chứng

Mục lục

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có cần công chứng

Nhà tôi có 150m2 đất nông nghiệp đã đổi cho người ta từ năm 2014. Khi đổi hai bên có làm giấy viết tay và có thôn trưởng chứng kiến (hai gia đình cùng thôn). Trước khi đổi là ruộng trồng lúa nhưng sau khi đổi người ta đã nâng đất lên cao để làm chuồng lợn và trồng chuối. Bây giờ tôi muốn lấy lại có được không, muốn lấy lại phải làm thủ tục như thế nào? Nếu lấy lại thì tôi có phải bồi thường cây chuối và chuồng lợn không hay người ta phải tháo bỏ đi để trả đất tôi? Bồi thường thì đơn giá làm sao? Tôi xin cảm ơn!

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển đổi đất nông nghiệp

Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hai gia đình nếu sở hữu đất hợp pháp hoàn toàn có quyền chuyển đổi đất cho nhau, hợp đồng chuyển đổi không bắt buộc phải công chứng trừ khi một trong hai bên có yêu cầu.

Ngoài ra, Luật đất đai 2013 cũng quy định về điều kiện chuyển đổi với đất nông nghiệp tại Điều 190 như sau:

“Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Theo thông tin bạn cung cấp, hai gia đình ở cùng một thôn nên hai mảnh đất nông nghiệp này đủ điều kiện để chuyển đổi và không phải nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về đòi lại đất sau khi chuyển đổi

Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, việc chuyển đổi đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp của bạn, bạn không trình bày cụ thể nên chúng tôi xin tư vấn như sau:

+) Trường hợp 1: Gia đình đổi đất với bạn đã làm thủ tục đăng ký biến động vào sổ địa chính

Hiện nay họ là người có quyền sử dụng đối với diện tích đất trên. Do đó, bạn không thể đòi lại diện tích đất đã đổi;

+) Trường hợp 2: Gia đình đổi đất với bạn chưa làm thủ tục đăng ký biến động vào sổ địa chính

Khi đó, người sử dụng đất hiện nay vẫn được xác định là gia đình bạn. Tuy nhiên, hai gia đình đã có hợp đồng chuyển đổi đất có chữ ký của hai bên nên hợp đồng đã có hiệu lực về mặt pháp luật. Vì vậy, khi bạn đòi lại đất, bạn sẽ phải bồi thường cho gia đình kia những tài sản họ đã tạo lập hợp pháp, trong đó bao gồm cả cây cối và chuồng trại.

Tuy nhiên, nếu không thỏa thuận được, một trong hai bên có thể khởi kiện ra Tòa án. Để tìm hiểu cụ thể, bạn vui lòng tham khảo bài viết: Thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

Cấp sổ đỏ khi có giấy viết tay trước năm 2008

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà chủ cũ chết, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: