Nhận chuyển nhượng đất nhưng không làm thủ tục sang tên
Nhận chuyển nhượng đất nhưng không làm thủ tục sang tên? Tôi có nhận chuyển nhượng nhà đất của một người quen. Hai gia đình đã ra UBND xã để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở. Tôi có nghe nói là nếu sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ mất thêm tiền. Vậy cho tôi hỏi nếu tôi không sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được cho các con mảnh đất này không? Nếu phải sang tên thì tôi phải chịu những khoản tiền nào? Thời hạn bắt buộc phải sang tên là bao nhiêu lâu?
- Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng
- Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật sư tư vấn trực tuyến về pháp luật đất đai 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, thời điểm xác lập quyền của người sử dụng đất;
Căn cứ Khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”
Thứ hai, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng;
Căn cứ Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Như vậy, theo quy định trên, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng đất đai thì bên nhận chuyển nhượng có quyền đối với đất kể từ thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, trường hợp bạn nhận chuyển nhượng đất nhưng không sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ không làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho các con được.
Thứ hai, thuế và lệ phí phải đóng khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định:
“Điều 22. Thuế suất
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng”.
Như vậy, trừ trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân bạn phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo quy định thì thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ do người chuyển nhượng đất đóng trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Về lệ phí trước bạ.
Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:
“Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).“
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“Điều 3. Giá tính lệ phí trước bạ
1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
|
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) |
= |
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) |
x |
Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành |
Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất trong một số trường hợp cụ thể áp dụng như sau:
c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”
Ngoài ra, căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“Điều 4. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.“
Như vậy, theo quy định trên, mức thu lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành x 0,5%.
Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba, về thời hạn sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất“.
Bên cạnh đó, Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Theo quy định trên, bạn mua đất của người quen nên thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, gia đình bạn phải đăng ký biến động đất đai. Vì vậy, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán đất phát sinh hiệu lực, gia đình bạn phải làm thủ tục đăng ký biến động.
Trong quá trình giải quyết nếu có gì vướng mắc về vấn đề: Nhận chuyển nhượng đất nhưng không làm thủ tục sang tên, bạn vui lòng liên hệ tới Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
-->Ai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình?
