Người ký tên trên hợp đồng bán đất không có quyền sử dụng
Xin chào tổng đài, tôi cần được tư vấn về mua đất mà người ký tên trên hợp đồng bán đất không có quyền sử dụng: Năm 2014 tôi mua mảnh đất của người quen là đất nông nghiệp với diện tích 5 sào, chủ mảnh đất này năm nay hơn 60 tuổi do không biết chữ nên khi bán ông P không ký tên mà nhờ người con trai ký tên hộ. Hợp đồng mua bán chỉ viết tay và mảnh đất này đã được cấp sổ đỏ là tài sản riêng của ông P. Nay gia đình họ đòi lại đất và khởi kiện ra Tòa. Vậy trường hợp này sai về người ký tên trên hợp đồng bán đất thì họ có đòi được đất không?
- Giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ
- Cấp giấy chứng nhận sau khi giải quyết tranh chấp đất đai
- Thời hạn Tòa án thụ lý đơn giải quyết tranh chấp đất đai
Tư vấn pháp luật đất đai:
Với vấn đề người ký tên trên hợp đồng bán đất sai thẩm quyền, Tổng đài tư vấn. Về vấn đề thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng đài xin tư vấn như sau:
Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa gia đình bạn và ông P có một số vấn đề cần lưu ý như sau:
Thứ nhất, về việc thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Theo quy định trên, người sử dụng đất mới là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Do đó, sổ đỏ đứng tên của ông P nên ông P là người ký tên trên hợp đồng bán đất cho người khác theo quy định Điều 158, Điều 159 Bộ luật dân sự năm 2015.
Do đó, việc ông P nhờ con trai ký là trái với quy định của pháp luật vì không có giấy ủy quyền nên hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu vì sai về thẩm quyền. Tuy nhiên, căn cứ Khoản 1 Điều 142 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện
1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.”
Như vậy, trong trường hợp này, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, ông P không biết chữ nên đã nhờ con là người ký tên trên hợp đồng bán đất và đồng thời, từ khi bán đất (năm 2014) đến nay, ông P không thể hiện sự phản đối. Qua đó, thể hiện sự đồng ý của ông P khi con thay mặt ông ký hợp đồng này.
Thứ hai, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, bạn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà không tiến hành công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng vi phạm về hình thức.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này sai về thẩm quyền chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo quy định trên, dù hợp đồng mua bán đất đai vi phạm về hình thức do không công chứng hoặc chứng thực nhưng bạn đã trả ít nhất hai phần ba số tiền mua đất thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch.
Tóm lại
Bạn cần chứng minh việc ông P biết về việc con trai là người ký tên trên hợp đồng bán đất nhưng không phản đối từ năm 2014 đến nay và chứng minh về số tiền đã trả bằng ít nhất 2/3 số tiền phải trả để có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán này. Sau đó, bạn có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đã mua.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết sau:
Cơ quan nào có quyền giải quyết tranh chấp đất đai?
Thời gian hòa giải tranh chấp đất đai tại xã
Trên đây là quy định của pháp luật về: Thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
