Có được xây nhà trên đất nông nghiệp trong quy hoạch hay không?

Tôi đang muốn xây nhà trên đất nông nghiệp có trong quy hoạch. Tôi có được xây không? Phải làm những thủ tục gì để được xây?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013, sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi bị nghiêm cấm. Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích. Mặt khác, đất nông nghiệp là đất sử dụng để sản xuất nông nghiệp nên việc bạn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích – hành vi vi phạm pháp luật.

Như vậy, muốn được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, đất của bạn là đất trong quy hoạch nên sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện

Khoản 2 điều 49 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định:

“Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Theo đó, khi đất của bạn đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như xây nhà trên mảnh đất đó.

Trường hợp 2: Nếu đất quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Theo đó, khi đất của bạn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn được chuyển mục đích sử dụng đất và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ được xây dựng nhà trên mảnh đất đó. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Nơi nộp hồ sơ:

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất của bạn là UBND cấp huyện. Phòng tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp này.

Trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Căn cứ vào Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

(1) Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất được lập theo mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

(2) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(3) Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ vào điểm b khoản 1 và khoản 4 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tối đa không quá 15 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Kết luận: Nếu đất nhà bạn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn sẽ được xây dựng nhà sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy trình đã nêu ở trên.

Trên đây là giải đáp về vấn đề của bạn

Ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm các bài viết:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: