Diện tích đất tối thiểu được tách thửa trên địa bàn huyện Củ Chi
Xin hỏi Luật sư: Đầu năm 2014 tôi có mua một miếng đất 4×16 m2 tại Củ Chi. Miếng đất tôi mua đã được cắt ra từ miếng đất lớn có sổ đỏ. Tôi được biết đất này không tranh chấp gì cả. Khi mua tôi và chủ bán đất chỉ viết giấy tay mua bán và có đi tới trưởng ấp làm chứng và hiện tại tôi đã làm nhà trên đất tôi đã mua đó. Cho tôi xin hỏi Luật sư là: Tôi mua dạng giấy tay có hợp lý không? Nếu ông chủ đất có nói ngược lại trong khi tôi chưa có xã hay huyện công chứng thì tôi có bị mất không? Trong trường hợp của tôi có ra được sổ không? Nếu được tôi phải làm sao? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tư vấn pháp luật đất đai
:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về trường hợp của bạn, Tổng đài tư vấn xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:
Thứ nhất về giá trị pháp lý của giấy tờ bán đất viết tay
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Và theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo quy định trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Do đó việc bạn mua đất bằng giấy tờ viết tay không đúng về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn nên thỏa thuận với người bán kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng.
Trong trường hợp người bán lật lọng không công nhận hợp đồng viết tay trên thì bạn có thể áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo đó, nếu bạn có giấy tờ chứng minh đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Thứ hai, về hạn mức tách thửa
Việc bạn có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào diện tích đất bạn mua có phù hợp với quy định về tách thửa tại địa phương nơi có đất hay không. Cụ thể Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí minh về diện tích tối thiểu được tách thửa thì diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa tại khu vực huyện Củ Chi là :“80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.”
Như vậy, mảnh đất bạn mua có diện tích 4 x 16 = 64m2, diện tích này nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa phận Củ Chi đồng thời không đảm bảo chiều rộng mặt tiền 05m2 nên bạn sẽ không thể làm sổ đỏ cho diện tích này. Trường hợp này, bạn nên thỏa thuận với người bán để mua thêm đất đủ diện tích tối thiểu cũng như diện tích mặt tiền để làm sổ đỏ.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết :
Thủ tục thực hiện tách thửa đất thổ cư
Hỏi về điều kiện được tách thửa
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc về thủ tục tách thửa, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
