Thế chấp nhà đất là tài sản chung tại ngân hàng
Hai vợ chồng ông A và bà B trong thời kì hôn nhân có tạo lập được 2 nền đất thổ cư được cấp vào năm 2001 nhưng chỉ có bà B đứng tên trên QSDĐ, đến tháng 2/2017 ông A chết không lập di chúc. Tháng 3/2017 bà B cần vay tiền để làm ăn nên đem thế chấp nhà đất như trên cho ngân hàng. Như vậy có đúng với pháp luật không? (Nếu các đồng thừa kế cùng kí tên vào hợp đồng thế chấp – đã có tờ cam kết không bỏ sót hàng thừa kế do UBND xã chứng thực)
- Thế chấp sổ đỏ khi đang có tranh chấp
- Ngân hàng thu hồi đất là tài sản thế chấp
- Chuyển mục đích sử dụng đất khi đang thế chấp
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc xác định tài sản chung của vợ chồng
Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân & Gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Theo đó, hai mảnh đất thổ cư được ông A và bà B tạo lập trong thời kì hôn nhân là tài sản chung của hai vợ chồng dù chỉ có tên bà A trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 612 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về di sản:
“Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”
Theo quy định trên, tháng 2/2017, ông A chết không để lại di chúc thì phần di sản ông A để lại bao gồm 1/2 giá trị hai mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng ông A và bà B.
Những người có quyền được hưởng phần di sản này là : “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;” (Theo Điểm a Khoản 1 Điều 651 Bộ Luật dân sự 2015).
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Như vậy, bà B có quyền với 1/2 giá trị hai mảnh đất và phần được chia từ di sản của ông A theo thừa kế. Hai mảnh đất được coi là tài sản chung chưa chia của các đồng thừa kế thứ nhất.
Thứ ba, về việc thế chấp nhà đất là tài sản thừa kế
Theo Khoản 1 Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Theo đó, bên thế chấp chỉ được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp nên mảnh đất chỉ được mang đi thế chấp khi xác định được chủ sở hữu và được họ cùng đồng ý thế chấp tại ngân hàng.
Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.“
Như vậy, để thực hiện quyền thế chấp với mảnh đất, các đồng thừa kế phải thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia thừa kế. Sau khi có biên bản thỏa thuận khai nhận hoặc phân chia di sản và các đồng thừa kế cùng kí tên vào hợp đồng thế chấp và đã có tờ cam kết không bỏ sót hàng thừa kế do Ủy ban nhân dân xã chứng thực thì mới có thể thực hiện thế chấp hai mảnh đất tại ngân hàng.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:
Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình khi có thành viên chết
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
