Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang trong thời gian ly thân

Bố mẹ em đang trong thời gian ly thân nhau khoảng 3 năm nay. Mẹ con em đang sống trên mảnh đất ở đứng tên của mỗi mình mẹ em. Hiện nay, do ông bà ngoại già yếu nên mẹ em muốn bán mảnh đất này để về ở với ông bà. Vậy cho em hỏi mẹ em có được toàn quyền bán không hay phải cần có sự đồng ý của bố mẹ. Khi bán đất mẹ em có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không khi đây là căn nhà duy nhất của mẹ em.

Luật sư tư vấn trực tuyến về pháp luật đất đai 24/7: 19006172

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang trong thời gian ly thân

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do đó, khi đáp ứng các điều kiện trên thì người có quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng QSDĐ cho người khác.

Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn đang muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên mẹ bạn. Bố và mẹ bạn đã ly thân nhưng chưa ly hôn. Tuy nhiên bạn không nói rõ quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mẹ bạn hay là tài sản chung của bố mẹ. Vì vậy, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp 1.

Nếu quyền sử dụng đất này là tài sản riêng của mẹ bạn thì mẹ bạn có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng mà không cần hỏi ý kiến của ai. Khi đó, mẹ bạn tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận mà không cần bố bạn đồng ý.

Trường hợp 2: Nếu quyền sử dụng đất này là tài sản chung của vợ chồng

Căn cứ Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Theo quy định trên, nếu quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc được thừa kế chung, được tặng cho chung hoặc do vợ, chồng thỏa thuận là tài sản chung sẽ được xác định là tài sản chung của vợ, chồng.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 về việc định đoạt tài sản chung của vợ, chồng như sau:

“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản”.

Theo quy định trên, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng thì khi chuyển nhượng cho người khác cần có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ, chồng. Do đó, nếu không có sự đồng ý của bố bạn thì mẹ bạn tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu (khoản 2 Điều 26 Luật hôn nhân và gia đình 2014).

Thứ hai, về vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ điểm b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/TT-BTC về trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế thu nhập cá nhân phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Do đó, nếu đất và nhà ở của mẹ bạn là nhà ở duy nhất của mẹ bạn thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở này thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong quá trình giải quyết nếu có gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

-->Phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất không?

Xem thêm: