Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy tờ
Năm 2012 ông Hàm là người xã khác đến mua đất nương với ông Sú thường trú tại xã An Thắng, có giấy tờ mua bán viết tay không có xác nhận của chính quyền địa phương. Và thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận. Sau khi mua đất ông đã thuê máy xúc về khai hoang được 1 đám ruộng và dựng lên 1 ngôi nhà trên mảnh đất đó. Năm 2015 ông đến UBND xã An Thắng nộp đơn xin sinh sống trên vùng kinh tế mới, xin được nhập hộ khẩu tại xã và xin cấp GCN quyền sử dụng đất. Cán bộ địa chính kiểm tra thửa đất của ông trên bản đồ địa chính thì chưa có số liệu về thửa đất này. Sau khi kiểm tra bản đồ đất lâm nghiệp của xã thì thấy phần đất mà ông mua và đã dựng nhà đó thuộc thửa đất do UBND xã quản lý, mục đích sử dụng là RSX (đất rừng sản xuất). Vậy gia đình ông hàm có được cấp GCN quyền sử dụng đất không?
- Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
- Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng
Tư vấn pháp luật đất đai
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng đất đó là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013).
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chứng thực hoặc phải được phòng/văn phòng công chứng công chứng. Khi đó, hợp đồng sẽ có giá trị về mặt pháp lý.
Để tìm hiểu rõ hơn về hai vấn đề trên, bạn vui lòng tham khảo bài viết: Mua bán đất đai khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Như vậy, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Hàm: người bán chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng đất đồng thời hợp đồng mua bán đất vi phạm về hình thức. Do đó, giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015. Khi đó, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và đồng thời, bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường thiệt hại (Điều 131 Bộ luật dân sự 2015).
Thứ hai, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ mục I.2.1.3 Phụ lục 01 Thông tư 55/2013/TT-BTNMT, mã RSX tương đương với mục đích sử dụng đất là Đất khoanh nuôi phục hồi rừng sản xuất. Mảnh đất này thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân xã. Khi đó, ông Hàm đang sử dụng mảnh đất thuộc quỹ đất của xã, mà không có sự cho phép, thì hành vi đó có thể coi là hành vi chiếm đất: Sử dụng đất khi chưa có sự cho phép của Nhà nước:
Theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Theo quy định trên, khi có hành vi về lấn, chiếm đất đai thuộc quỹ đất quản lý của xã, thì Nhà nước sẽ có kế hoạch thu hồi mảnh đất đó vì đất bị sử dụng trái pháp luật. Căn cứ để Nhà nước ra quyết định thu hồi đất được quy định theo điểm b khoản 1 Điều 16 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai“.
Do đó, vì đây là đất thuộc quản lý của UBND cấp xã, ông Hàm đã thực hiện giao dịch mua bán quyền sử dụng đất với ông Sú – là người không có quyền sử dụng đất nên sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời khi có kế hoạch sử dụng đất thì mảnh đất này sẽ bị thu hồi.
Tóm lại, với tình huống do bạn cung cấp, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, người bán không đủ điều kiện bán đất nên giao dịch trên là vô hiệu. Ông Hàm không có quyền sử dụng đất nên sẽ không được cấp Giấy chứng nhận đồng thời sẽ bị thu hồi lại đất khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân
Cấp Giấy chứng nhận khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
