Định đoạt quyền sử dụng đất
Tôi nhờ bạn tư vấn một việc như sau: Theo tôi tìm hiểu: Việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý (bao gồm cả những thành viên dưới 15 tuổi (nếu có). Tuy nhiên những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình mới phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Vậy thông tin trên có đúng không ạ? Và ở Luật nào quy định ạ? Đối với trường hợp người dưới 15 tuổi có được đưa tên vào Hợp đồng giao dịch chuyển nhượng hay không? Tôi xin cảm ơn nhiều. Mong bạn hồi đáp sớm giúp với ạ!
- Chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay
- Ai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình?
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn: Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tổng đài xin tư vấn như sau:
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Theo quy định trên, việc định đoạt tài sản chung của các thành viên trong gia đình thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt bất động sản của phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Việc định đoạt quyền sử dụng đất được hướng dẫn cụ thể tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 quy định:
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên, việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, tại Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015 lại có quy định:
“Điều 21. Người chưa thành niên
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Theo quy định trên, khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Như vậy
Việc định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình cần chú ý những vấn đề sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý. Do đó, chỉ cần có văn bản đồng ý của các thành viên trong gia đình và có công chứng hoặc chứng thực thì việc chuyển nhượng là hợp pháp mà không cần tất cả các thành viên phải ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng.
– Những thành viên trong gia đình từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được tự mình xác lập giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Đối với những thành viên chưa đủ 15 tuổi thì người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được những người từ đủ 18 tuổi trở lên ký tên đồng ý.
– Việc đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng thì phải ghi đầy đủ thông tin của người sử dụng đất hoặc có thể ghi đại diện (nhưng phải có giấy ủy quyền đại diện đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp). Thông thường, trên thực tế bên chuyển nhượng sẽ đứng tên người đại diện hộ gia đình được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết sau:
Ai ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng đất hộ gia đình
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Trên đây là quy định của pháp luật về định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
