Chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay

Em muốn hỏi về chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay như sau: Nhà em mua đất năm 1993, nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, giờ em muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sổ đỏ của nhà chủ thì ghi là “Hộ gia đình…” , giờ gia đình này người thì ở miền tây, người ở miền trung không có về ký được. Vậy em muốn hỏi trong trường hợp này có cách nào để gia đình em được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay nhưng không nói rõ là hợp đồng chuyển nhượng này do ai ký kết. Do đó, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp 1: Những người có tên trong hộ gia đình đó ký tên trong hợp đồng hoặc ủy quyền cho một người đại diện ký tên.

Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Vì vậy, gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình nên hợp đồng chuyển nhượng phải được tất cả những người có tên trong gia đình đó tại thời điểm cấp giấy chứng nhận ký tên hoặc tất cả những người này ủy quyền cho một người đại diện ký tên. Vì tất cả những người có tên trong hộ khẩu gia đình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có quyền chung đối với diện tích đất này. Như vậy, chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đúng quy định tuy nhiên gia đình bạn đang nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay và không tiến hành sang tên trên Giấy chứng nhận.

Do vậy, hiện nay gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ khi có giấy tờ viết tay trước năm 2008 như sau:

Căn cứ Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (ngày có hiệu lực 03/03/2017)

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay từ năm 1993 nên bây giờ nhà bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hồ sơ được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

+) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+) Hợp đồng viết tay về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Trường hợp này không cần sự đồng ý hay ký tên của những người trong gia đình hiện nay nữa vì trước đây họ đã ký rồi.

Trường hợp 2: Gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình bằng giấy tờ viết tay nhưng không có đầy đủ chữ ký của tất cả các thành viên

Vì đây là quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình nên người ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng phải là tất cả những người trong gia đình tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc người đại diện được những người này ủy quyền. Nếu những người giao kết hợp đồng không đúng thẩm quyền thì hợp đồng chuyển nhượng viết tay này không có giá trị.

Do đó, bây giờ hai bên cần thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực và tiến hành thủ tục sang tên.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Căn cứ Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Hơn nữa, tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Do đó, để thực hiện chuyển nhượng đất hộ gia đình thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Các thành viên có thể cùng ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho một người đại diện ký kết.

Theo thông tin bạn cung cấp thì những thành viên của gia đình này sinh sống ở nhiều nơi khác nhau thì không nhất thiết họ phải tự tay ký vào hợp đồng chuyển nhượng mà họ có thể ủy quyền cho một người đại diện ký. Hợp đồng ủy quyền này phải được tổ chức hành nghề công chứng xác nhận.

Sau đó, hai bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khi đó, gia đình bạn mới có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau để xin cấp Giấy chứng nhận:

+) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

+) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Tóm lại

Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cấp sổ đỏ khi có giấy viết tay trước năm 2008

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: