Mua bán đất sai thẩm quyền từ năm 2000 thì xử lý thế nào

Mục lục

Mua bán đất sai thẩm quyền

Năm 1999 vợ chồng ông H ly hôn đồng thuận và có thỏa thuận bằng giấy tờ viết tay nhưng không công chứng, chứng thực về việc chia mảnh đất 300 m2 với nhau, mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ. Theo đó, mỗi người một nửa mảnh đất. Năm 2000 ông chồng bán 1/2 mảnh đất của mình cho bà C, chỉ có giấy tờ viết tay và giấy biên nhận trả tiền. Đây có phải là mua bán đất sai thẩm quyền không? Sau đó 02 tháng thì vợ chồng ông H được cấp giấy chứng nhận, đứng tên cả 02 người. Năm 2005, vợ chồng ông H bán mảnh đất 300 m2 cho ông D, có hợp đồng công chứng. Ông D biết về việc ông H đã bán đất cho bà C vào năm 2000.

Sau một thời gian sử dụng, ông D đã thế chấp 300 m2 đất tại ngân hàng nhưng không có tiền trả nợ. Cuối năm 2016, ngân hàng phát mại tài sản của ông D dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Vậy trường hợp này, việc mua bán giữa bà C và ông H có phải là mua bán đất sai thẩm quyền không và bà C có được đảm bảo quyền lợi không?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về vấn đề mua bán đất sai thẩm quyền từ năm 2000, tổng đài xin tư vấn như sau:

Do giao dịch dân sự giữa bà C và ông H xảy ra vào năm 2000 nên ta sẽ áp dụng Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995. Theo đó, trong trường hợp này, bà C cần lưu ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đất đai và điều kiện chuyển nhượng;

Căn cứ Điều 693 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

2- Trong thời hạn còn được sử dụng đất;

3- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4- Đất không có tranh chấp.

Bên cạnh đó, Điều 691 Bộ luật dân sự năm 1995 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Bên cạnh đó, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận, đất đang trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp.

Do đó, trong trường hợp này, việc chuyển nhượng đất đai giữa ông H và bà C đã vi phạm về mặt hình thức. Hơn nữa, mảnh đất của ông H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Thứ hai, thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2000;

Căn cứ Khoản 1 Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.

Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.”

Như vậy, về mặt pháp lý thì mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng nên khi ông H tự mình đứng ra bán đất mà không được sự đồng ý của vợ là không đúng thẩm quyền.

Thứ ba, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2005;

Căn cứ Điều 106 và Điều 127 Luật đất đai năm 2003 thì khi vợ chồng ông H cùng nhau chuyển nhượng đất cho ông D là hợp pháp bởi:

– Năm 2000, vợ chồng ông H được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại thời điểm bán không có tranh chấp hay bị kê biên thi hành án.

– Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có hợp đồng công chứng hợp pháp. Vợ chồng ông H đều đồng ý bán đất cho ông D vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cấp đứng tên cả vợ chồng ông H.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Kết luận

Tóm lại: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và bà C là bất hợp pháp vì mua bán đất sai thẩm quyền và vi phạm về hình thức chuyển nhượng. Vào năm 2005, khi vợ chồng ông H chuyển nhượng đất cho ông D thì về mặt pháp lý là hợp pháp. Do đó, hợp đồng giữa ông H và bà C vô hiệu. Vì vậy giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

– Hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận;

– Nếu bà C chứng minh được thiệt hại thì có thể yêu cầu ông H bồi thường thiệt hại tương đương với phần lỗi của ông H.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết:

Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Thời hạn Tòa án thụ lý đơn giải quyết tranh chấp đất đai

Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề mua bán đất sai thẩm quyền từ năm 2000. Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: