Không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất tranh chấp

Năm 2015 tôi có nhận chuyển nhượng của bà A một mảnh đất có diện tích 100 m2. Thủ tục chuyển nhượng gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng (có công chứng); Giấy biên nhận tiền; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà A. Nói chung thủ tục chuyển nhượng giữa chúng tôi đều tuân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên khi tôi đi làm thủ tục sang tên thì gặp một vấn đề như sau: Cán bộ bộ phận một cửa đã xem thủ tục hồ sơ và làm giấy biên nhận hồ sơ của tôi hẹn ngày trả kết quả. Nhưng hai ngày sau cán bộ này gọi điện cho tôi nói rằng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì lý do đất đang có tranh chấp. Tìm hiểu thì được biết như sau: Bà A sau khi bán đất cho tôi đã làm một hợp đồng chuyển nhượng cho người khác là B cũng trên diện tích đất đã chuyển nhượng cho tôi. Tôi được biết đây là âm mưu của bà A vì bà không muốn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đó nữa nên bà đã giả mạo làm một hợp đồng mua bán khác cho ông B có ngày tháng trước thời điểm hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi và bà A (Hợp đồng này không có công chứng) vì thế khi ông B đem hợp đồng này lên bộ phận một cửa để nộp thì cán bộ tại một cửa đã không làm thủ tục cấp bìa đỏ cho tôi vì lý do đất đang có tranh chấp. Vậy, bây giờ tôi phải làm gì để được cấp GCNQSDĐ. Trách nhiệm chứng minh hồ sơ hợp lệ là do cán bộ một cửa hay là tôi? Nếu là tôi thì tôi phải làm theo trình tự như thế nào?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về trường hợp được không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do có tranh chấp, tổng đài xin tư vấn như sau:

Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; …”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản .

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng của bạn và bà A đã công chứng, như vậy hợp đồng có hình thức hợp pháp và sẽ được pháp luật bảo vệ.

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, thì nguyên nhân mà văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất chuyển nhượng của bạn là đang có tranh chấp. Khi đối chiếu với Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì diện tích đất đó không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo đó, trường hợp của bạn, thì mặc dù hai bên đã làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng hình thức quy định của pháp luật hiện hành nhưng trong quá trình giải quyết, xử lý thì diện tích đất đó phát sinh tranh chấp. Vì vậy, việc chuyển nhượng sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp trước.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Về việc giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

“Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Theo đó, tranh chấp của bạn là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 202 Luật đất đai 2013 trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

Thời hạn Tòa án thụ lý đơn giải quyết tranh chấp đất đai

Khởi kiện khi người khác sử dụng đất

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: