Nhận chuyển nhượng đất khi chưa phân chia di sản thừa kế
Nhận chuyển nhượng đất khi chưa phân chia di sản thừa kế? Tôi có mua một mảnh đất đứng tên của anh A. Tuy nhiên, tại thời điểm mua tôi chỉ làm giấy tờ mua bán viết tay với bố của anh A vì thời điểm tôi mua thì anh A đã mất. Cho tôi hỏi tôi mua năm 2010 nhưng chỉ có giấy tờ viết tay với bố anh A thì tôi có sang tên đất được không? Anh A có vợ và 1 con trai nhưng vợ chồng ly hôn trước thời điểm anh A mua đất thì vợ anh A có được coi là người có quyền sử dụng đất không? Theo tôi được biết thì anh A mất không để lại di chúc và thời điểm bố anh bán đất cho tôi cũng chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế.
- Công chứng văn bản phân chia thừa kế tại nơi không có đất
- Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất được thừa kế
Luật sư tư vấn trực tuyến về pháp luật đất đai 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, xác định người có quyền sử dụng đất của người đã mất
Căn cứ theo quy định tại Điều 612 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 612. Di sản
Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”
Như vậy, theo quy định này thì khi anh A mất thì tài sản của anh A sẽ được coi là di sản thừa kế.
Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất bạn mua đang sử dụng đứng tên của anh A trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó khi anh A qua đời mà không có di chúc để lại thì quyền sử dụng đất nói trên sẽ được chia thừa kế theo quy định pháp luật theo Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 theo đó
“Điều 649. Thừa kế theo pháp luật
Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”
Như vậy, di sản thừa kế do anh A để lại sẽ được chia cho hàng thừa kế thứ nhất bao gồm bố mẹ của anh A và con của anh A. Do đó, khi anh A mất thì bố mẹ anh A và con trai của anh A sẽ có quyền sử dụng đất mà anh A để lại.
Thứ hai, quy định về người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người mất
Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Theo quy định trên, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp của bạn bố anh A không phải là người thừa kế duy nhất của anh A nên bố anh A không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó nếu bố anh A bán đất cho bạn khi không có sự đồng ý của mẹ anh A và con anh A là không đúng quy định của pháp luật.
Thứ ba, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này“.
Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, bạn mua đất vào năm 2010, chỉ làm giấy tay là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng.
Tóm lại: theo các vấn đề nêu trên thì khi bạn mua đất đứng tên của A nhưng anh A mất không để lại di chúc mà chỉ có bố anh A đứng ra làm giấy tờ viết tay bán đất cho bạn thì trường hợp này bạn sẽ không sang tên được vì bố anh không phải là người duy nhất có quyền sử dụng đất để chuyển nhượng đất nên không được chuyển nhượng cho bạn.
Thứ tư, về vấn đề xác định tài sản chung của vợ chồng
Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.“
Theo quy định này thì tài sản chung của vợ chồng là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân. Do đó, trường hợp anh A mua đất sau thời điểm ly hôn với vợ nên quyền sử dụng đất của anh A không được xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Trong quá trình giải quyết nếu có gì vướng mắc về vấn đề: Nhận chuyển nhượng đất khi chưa phân chia di sản thừa kế, bạn vui lòng liên hệ tới Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
-->Cấp GCN quyền sử dụng đất khi được thừa kế
