Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất trong quy hoạch
Thưa các Luật sư, tôi có mua một mảnh đất 300m2 của chú thím tôi, vì là người nhà nên tôi đã tin tưởng đưa 2/3 số tiền để chú thím tôi chuyển đổi mục đích sử dụng, sau khi chuyển đổi xong và đất được cấp sổ đỏ mới giao nốt 1/3 số tiền còn lại. Vào cuối năm 2015 (âm lịch) tức là gần Tết 2016, sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất xong, tôi và người bán đã thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng đất, có chứng thực của UBND xã, họ hẹn ra tết sẽ cấp sổ đỏ. Nhưng khi tôi đi làm thủ tục lấy sổ như đã hẹn, thì họ lại bảo là hiện tại sẽ dừng cấp sổ đỏ vì lý do đây là đất trong quy hoạch để thực hiện dự án, không cấp sổ đỏ nữa, chờ nhà nước đền bù. Tôi không hiểu việc này như thế nào? Tại sao lại là đất dự án, có phải tôi đã bị lừa không, nếu là đất dự án thì nhà nước phải có chủ trương lấy đất từ đầu năm chứ, sao lại chỉ trong tích tắc đã có sự thay đổi như thế này. Xin hỏi Luật sư giờ tôi có quyền với mảnh đất không? Tôi đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền còn người bán có được coi là thực hiện xong nghĩa vụ của mình chưa? Có khởi kiện đòi quyền lợi được không ?
- Xin phép xây dựng khi đất nằm trong quy hoạch
- Có được xây nhà trên đất thuộc diện quy hoạch hay không?
- Có được sử dụng đất đang nằm trong diện quy hoạch treo
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về trường hợp của bạn, tổng đài xin tư vấn như sau:
Nếu có thắc mắc về quy hoạch sử dụng đất, bạn có thể đến Văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện để hỏi thông tin về mảnh đất.
Ngoài ra, căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, khi đất trong quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm nên người sử dụng đất không được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng; không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Do đó, quyền chuyển nhượng không thuộc phạm vi hạn chế nên bạn vẫn có thể tiếp tục thực hiện.
Về nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Vì hợp đồng chuyển nhượng đất là giao dịch dân sự nên pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Nếu hai bên có thỏa thuận sau khi bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, bên bán có trách nhiệm trong việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua thì bạn có thể yêu cầu bên bán hỗ trợ việc sang tên. Nếu chỉ thỏa thuận sau khi bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, bên bán giao đất và giấy tờ liên quan đến đất cho bên mua thì nghĩa vụ sang tên còn lại bạn phải tự thực hiện.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Mặt khác, theo khoản 7 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:
“7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính“.
Theo đó, dù bạn đã đưa 2/3 số tiền do hai bên thỏa thuận khi mua đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục sang tên và đăng ký vào sổ địa chính nên bạn không được xác định là người có quyền sử dụng đất. Điều này sẽ tạo nên những rủi ro cho bạn khi có tranh chấp.
Như vậy, đất đang trong quy hoạch và đã có có kế hoạch sử dụng đất hàng năm không phải là một căn cứ để hạn chế quyền chuyển nhượng đất. Do đó, Ủy ban nhân dân cấp xã trả lời gia đình bạn như vậy là không đúng. Bởi vậy, bạn có thể khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để đảm bảo quyền lợi cho mình. Việc người bán có trách nhiệm trong việc sang tên đất cho bạn không tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng của hai bên. Và khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì bạn chưa được xác định là người có quyền sử dụng đối với thửa đất này.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:
Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
