Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tôi có vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn được tư vấn. Cụ thể:
Năm 2013 tôi có mua mảnh đất của ông H ở cùng huyện; chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Hợp đồng mua bán hai bên chỉ viết tay mà không công chứng gì. Sổ đỏ vẫn do ông H giữ. Năm 2017 tôi có hỏi ông H sổ đỏ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được biết ông H đã thế chấp mảnh đất đó sau khi bán cho tôi để vay 200 triệu. Vậy bây giờ tôi phải làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
- Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp sổ đỏ khi đang có tranh chấp
- Ngân hàng thu hồi đất là tài sản thế chấp
Tư vấn pháp luật đất đai:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đang thế chấp, tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng; hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại phòng/văn phòng công chứng; hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản. Do đó, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ viết tay không được công chứng; hoặc chứng thực sẽ không có hiệu lực pháp luật và không có giá trị ràng buộc giữa các bên.
Vì vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn mua đất của ông H có hợp đồng nhưng không được công chứng nên việc chuyển nhượng đất không có giá trị về mặt pháp luật.
Thứ hai, về việc thế chấp quyền sử dụng đất;
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp khi đáp ứng 04 điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời gian sử dụng đất.
Theo thông tin bạn cung cấp thì ông H là chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất và đã xây dựng nhà trên mảnh đất đó. Mặt khác, ông H đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời đáp ứng đầy đủ 04 điều kiện trên nên việc thế chấp ngân hàng là hoàn toàn hợp pháp.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
Lưu ý: Do việc ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình bạn bằng giấy tờ viết tay không có công chứng nên việc chuyển nhượng này không được công nhận về mặt pháp luật. Khi đó, ông H vẫn là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất này.
Kết luận
Như đã phân tích ở trên, việc chuyển nhượng đất đai giữa hai bên là không hợp pháp nên ông H thế chấp mảnh đất đó tại ngân hàng là đúng pháp luật. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn và ông H cùng thỏa thuận để lấy lại sổ đỏ đã thế chấp, sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng đất đai có công chứng hoặc chứng thực, cuối cùng là cần lam thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:
Cấp sổ đỏ do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời hạn cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
