Có nên mua đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tôi định mua 1 lô đất 4x15m ở Quận 8, chủ đất cho biết có lô này nằm trong 4 lô liền kề, sổ hồng là cả khu đất (cả 4 lô), trước đó là đất ruộng ao. Bây giờ đã đổ đất lấp ao. Xung quanh là khu nhà dân. Nhưng khu đất chưa chuyển quyền sử dụng sang đất ở. Nếu mua sẽ làm giấy tay, xác nhận phường. Giá gần 400triệu/lô. Vậy xin hỏi: Tôi có nên mua lô đất trên? Nếu mua để xây nhà ở hoặc bán lại cho người khác xây ở thì có được phép không? Nếu không thì cần phải làm thủ tục gì? Các khoản phí thêm là bao nhiêu? Tôi nên yêu cầu chủ đất làm những thủ tục gì để hợp pháp và đảm bảo an toàn?

Tư vấn pháp luật đất đai:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Về mua đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổng đài xin tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp đây là đất vườn ao và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng mảnh nên chỉ có thể mua bán bằng hợp đồng viết tay, điều này vi phạm quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Khi đó, nếu hợp đồng mua bán đất không công chứng hoặc chứng thực thì sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 407 và Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Việc vi phạm này dẫn đến việc các bên sẽ phải thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:

” Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, giao dịch của bạn sẽ không được pháp luật công nhận nên mang rất nhiều rủi ro.

Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172

Ngoài ra, như bạn trình bày, diện tích đất bạn định mua để xây dựng nhà hiện là đất vườn ao. Mà theo quy định của Luật đất đai 2013, nghiêm cấm người sử dụng đất sử dụng đất sai mục đích nên khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn không thể xây nhà ở. Nếu cố tình xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình. Đồng thời cũng không có căn cứ chắc chắn sau khi mua đất bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở thành công không nên sẽ gây khó khăn cho bạn. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này bạn vui lòng tham khảo bài viết: Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Bên cạnh đó, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở bạn sẽ tốn thêm một khoản tiền không nhỏ, bạn có thể tham khảo bài viết sau để tìm hiểu về khoản chi phí này: Cách tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Tóm lại, đất chưa chuyển mục đích, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tốt nhất là bạn không nên giao dịch vì trước hết là đất đó chưa có giấy tờ hợp lệ, như vậy sẽ có nhiều rủi ro cho bên mua. Thứ hai là đất chưa chuyển mục đích sử dụng đất thì sau này chắc chắn là bạn sẽ tốn thêm 1 khoản tiền không nhỏ (thường là 100% giá chênh lệch của hai loại đất) để chuyển sang đất ở. Cuối cùng là việc xin xây dựng là không khả thi và nếu xây trái phép bạn sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ nhà. Vì vậy, bạn nên cân nhắc trước khi quyết định.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.

Xem thêm: