Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận
Tôi định mua 1 miếng đất của bà B, gia đình bà B đã sinh sống trên thửa đất đó được gần 30 năm nay nhưng chưa có giấy chứng nhận (cả tổ dân phố đó chưa ai được cấp sổ đỏ). Bà B đã làm nhà trên thửa đất đó và còn thừa 1 miếng rộng 7 mét, sâu 25 mét, đã tách thửa, nay muốn bán cho tôi. Năm 2014 cán bộ địa chính có đến đo đất và làm thủ tục để cấp sổ đỏ theo đợt và bà B đã đăng ký quyền sử dụng đất trên miếng đất mà bà đã xây nhà, còn miếng đất giờ bà B định bán cho tôi là đất liền kề chưa được đăng kí cấp sổ đỏ. Nhưng hiện tại vẫn chưa nhận được sổ đỏ (vì chưa làm xong). Xin luật sư cho tôi hỏi: Bây giờ tôi muốn mua miếng đất đó của bà B có được không? Thủ tục như thế nào? Nếu mua xong tôi muốn làm sổ đỏ trên miếng đất của tôi thì thủ tục như thế nào? Nếu mua xong tôi chưa làm sổ đỏ ngay mà làm nhà cấp 4 ở tạm trước thì có được không?
- Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng
- Không có sổ đỏ có công chứng được hợp đồng mua bán đất
- Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tư vấn pháp luật đất đai
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn. Với trường hợp của bạn: tổng đài xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận:
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013, đó là:
+) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 24/7: 19006172
+) Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Như vậy, khi không thuộc hai ngoại lệ nêu trên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì diện tích đất bạn đang mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về hợp đồng chuyển nhượng đất bạn vui lòng tham khảo bài viết: Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thứ hai, về vấn đề xin cấp phép xây nhà ở trên đất khi chưa có giấy chứng nhận
Căn cứ Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi bạn xây dựng nhà ở xong thì phải xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. Do đó, nếu bạn chưa có Giấy chứng nhận thì khi xây dựng xong, bạn không thể bổ sung tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận. Vì vậy có thể khẳng định, nếu không có giấy chứng nhận, bạn không thể xây nhà trên giấy chứng nhận.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết sau:
Hợp đồng mua bán đất không công chứng có vô hiệụ
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Trong quá trình giải quyết nếu có vấn đề gì vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn trực tuyến 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
